信立怡高2007年济南万达·魏家庄的项目市场的研究的报告.ppt

济南城市RCD旗舰地标 ——百年商埠区复兴的扛鼎之作 项目定位 概念设计 概念释义: 20世纪中期以来，CBD演变为办公与商业功能的复合区，即（OBD-Office Business District）。最近又演化出城市会议——旅游——娱乐的中心区，即休憩商务区(RBD-Recreational Business District)和高级国际公寓，住宅商贸分区（RCD-Residence Commercial District）。一个城市早期的中心区既是商务功能区，又是商贸功能区，即商贸功能与商务功能融合体现在城市的一个中心区；随着城市中心向多中心的演化和各中心之间商贸功能与商务功能的动态调整，商贸功能和商务功能还会超越融合发展的形态，在城市的地域空间范围内进一步的分化和独立，并形成特定的城市功能区。本项目即为传统商贸功能的调整升级，为RCD，结合其资源禀赋及区位特征，该项目有望成为济南地标性建筑。同时，该片区为济南百年商埠片区，属新商埠区的核心片区，以万达集团资金实力及技术优势和社会责任感，必能承担起百年商埠区复兴的旗帜，成为扛鼎之作。 PART7 PART8 PART9 宗地及SWOT分析 项目概念定位 产品定位初判 PART9 客户定位 PART10 价格定位 产品定位 竞争战略定位 竞争策略分类 定义 特征 市场领导者 指其在相关的产品市场中占有最大市场份额，并且在营销手段上，对其他企业起着领导作用。 垄断价格，并对价格的变化具有很大的自主性 产品有不可重复性、产品创新性 市场覆盖率占有优势 销售渠道、销售方式处于行业领先 市场挑战者 市场挑战者是指那些向行业领先者发动进攻，采取迅速扩大其市场份额的企业。这些企业可以是仅次于领先者的大公司，也可以是小公司。 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 市场追随者 选定行业内部一个企业作为其模仿的对象，在营销各方面做跟随。 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 市场补缺者 市场补缺者指那些选择不引起大企业注意的市场的某一部分进行专业化经营的小企业,市场补缺者成功的关键在于市场补缺基点的选择上 。 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 本项目所处的竞争层面即面向济南的竞争，由于本项目占有唯一性的商埠核心片区，不可复制性的城市中心地段以及交通便利、配套完善及综合体的优势，因此本项目具备市场领导者的气质。 项目竞争地位策略： 市场领导者 产品定位 竞争组合策略 市场赢利能力 相对市场消化速度 属性 销售趋势 写字楼 高 低 新秀 是市场前景看好的产品，将面临一个迅速发展的市场空间 商业（底商） 高 高 明星 高速成长市场中的优质产品，它将成为公司未来的现金牛 高层住宅 低 高 现金牛 成熟市场中的畅销产品，它是企业现金的来源 SOHU 低 高 现金牛 产品定位 住宅设计建议 住宅设计建议 住宅的设计要适度超前，主要是功能、质量方面的适度超前。 充分利用楼体层数差，做到错落有致，丰富项目天际线，形成城市新的建筑景观。 住宅外观设计色彩以简洁明快为主，并与城市设计中相关内容统一，在阳台、天沟、局部墙等细部以适当点缀，做到统一中有变化。 空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，建议将其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。 电梯运行空间与住宅单元之间增设转换隔离空间如储藏柜，以减弱电梯运行时对紧邻的卧室、卫生间等功能空间的干扰。 结构方面采用钢筋混凝土现浇框架剪力墙结构；在建筑材料方面，运用保温材料，节水设施等，从而做到环保型社区。 户型设计建议： 住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，南北布局、方正实用、尽量做到多数户型的通风采光良好。 每一户型内部布置都应处理好内外分区、动静分区、生理分室、干湿分区、功能分室等要求设计。 户型中加入落地飘窗，景观生活阳台，双层中空保温玻璃。住宅建议层高为。 户型创新设计——复式或错层设计，可考虑引入入户花园， 大户型建议考虑双扇子母门。 户型比例：通过市场调查中发现，两室与三室户型为区域最受欢迎户型，结合项目综合技术经济指标，考虑政策因素影响，初步建议采用如下户型面积及户型配比： 户型比例建议 户型及面积区间 一室（30~50㎡） 两室（60~90㎡） 三室（90~150㎡） 四室（120~200㎡） 复式（200㎡以上） 套数比例 15% 45% 30% 5% 5% 产品定位 户型配比建议 产品定位 写字楼设计及配比建议 写字楼设计建议及户型比例 通过对现状在售楼盘调查，以及需求问卷和重点客户访谈，建议本项目设计楼层净高在2.7m以上。 不建议采用四面外墙全做玻璃幕墙，从节能与环保角度考虑，建议采用石材与玻璃幕墙结合的方式。 在进行电梯配套