北京世丰写字楼的的策划的报告.ppt

CBD区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主 东部城区写字楼销售市场客户主要以国内大型企业机构为主，租赁市场部分外资办事机构为辅 需求特点： 1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施以及物业管理水平等要求较高。 2、能承受的租金水平相对较高 。 3、通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜 。 4、随着中央电视台东迁步伐的临近，新兴传媒行业公司已经开始在CBD及东部城区寻找新的办公场所。 金融街写字楼市场的客户以大型国有银行、电信、证券、保险企业和其他大中型国企为主 。 需求特点： 1、客户主要以内资企业为主，所占比例占九成以上。 2、写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业，三者写字楼客户中所占总比例之和为75% 3、国内企业购主要买以自用为主，外资购买自用与投资各占50％ 中关村、望京写字楼市场形成了以高科技企业为主 要客户群的区域发展特色： 1、区域写字楼主要出售为主，是典型的销售市场； 2、IT高科技行业所占办公面积比例达到60%以上 ； 3、民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户 ； 4、从近2年推出的量的来看，近来区域写字楼市场略显疲态，销售速度缓慢。 从地理位置区域分析：比邻中心区，属于CBD辐射地带，功能性质定位为CBD服务区域 从客户群分析：在东部热点区域带动下，区域内客户主要以国内中小型私营企业，包括投资顾问咨询、律师事务所等企业机构。 东部区域为热点区域：无论是住宅还是商业项目，东部区域均显示出热点片区的优势，城市向东扩十分明显 CBD辐射带动东部的发展：东部紧邻CBD区域，被CBD高昂租金淘汰的成长型企业，在东部将找到了自己的乐土，由于政府不断完善片区功能服务，交通瓶颈将会大大改善，这也将吸引CBD有远见目光的企业选择到东部办公或置业 硬件设施 外墙：低辐射镀膜玻璃幕墙 空调：麦克维尔中央空调，新风系统 电梯：日本三菱电梯 洗手间：TOTO洁具，24小时热水 大堂：石材花岗岩 其他：写字楼直饮水系统 服务配套 项目所处位置紧挨着东四环，周边配套设施齐全。 会所：4000平米会所 餐厅：住邦商业美食街含中餐西餐各路美食 休闲：4000平米阳光花园 优势： 1、商住楼立项，实用率高 2、临朝阳路，外部交通便利，外立面 时尚明亮 3、单位面积小，可拆分的灵活空间。 4、户型方正，进深开间比例适宜 缺点： 1、朝阳路改造后项目临路距离过近，人流 通道促狭，对项目形象有所影响 硬件设施 外墙：仿玻璃幕墙 空调：劳特斯户式中央空调 电梯：日立1吨电梯，轿箱高2.4m 卫生间：独立洗手间 大堂：微晶石 购买或租住客户类型： 1、国内大型企业分支机构，如蒙牛公司、创维企业等 2、咨询类，如律师事务所、房产中介 3、通讯类，如网通、联通、中国移动 4、媒体类，如市场信息报、凤凰卫视（某栏目组） 优势： 1、住宅立项，外立面按照写字楼设 计，拥有70年产权； 2、实用率高，价格与住宅相仿； 3、临朝阳路，交通便利，具有一定的 展示性； 4、外观新颖具有现代感。 缺点： 1、住宅立项，面临住宅禁商困境； 2、套型布局与住宅相仿，空间感较差 3、无写字商务办公配套 4、商务办公氛围不浓厚 硬件设施 外墙：LOW-E镀膜双钢化中空玻璃及干挂石材组合 空调：美国约克中央空调系统，新风系统 电梯：6部三菱电梯 卫生间：TOTO洁具，设有残疾人卫生间 大堂：石材花岗岩 通讯系统：中国网通 购买或租住客户： 1、国内外企业机构，如美国道能、英国科技（办事处）、上海大众、国际科技、 2、咨询类，资产管理、投资公司等 3、传媒类，如易途传媒、北京青年报、 4、广告/装饰类，如化妆品公司、装饰公司、广告公司等 优势： 1、纯写字楼立项， 2、临朝阳北路，交通便利，具有 一定的展示性； 3、单位面积小，可拆分的灵活空 间。 4、户型方正，进深开间比例适宜 缺点： 1、外立面设计过于厚重； 2、冗长走廊，采光通风差，灯光设 计较差 3、商务办公配套不完善 4、商务办公氛围不浓厚 硬件设施 塔楼：中空本体绿玻璃铝合金窗及明框玻璃幕墙，挑板外贴瓷砖； 裙楼：外墙采用大理石和外墙瓷砖，铝合金窗及玻璃幕墙 空调：每户单独提供美的单冷分管式分体空调 电梯：4部富士达电梯 卫生间：普通合资洁具， 大堂：大理石材 购买或租住客户： 1、国内外企业机构，国际科技/科贸公司等 2、咨询类，投资公司 3、传媒类，如中传世友传媒公司、文化发展公司等 4、其他类，包括医药、建筑科技、建筑玻璃等 优势 1、商住立项，实用率高； 2、临朝阳路，交通便利，外立面设 计具有展示性； 3、单位面积小，可拆分的灵活空间。 4、200％车位配比； 5、项目自身及周边配套完善。 缺点 1、面临”住宅禁商“政策； 2、