北京凤凰城二期商业的的策划的方案118PPT.ppt

燕莎商圈概况 燕莎商圈主要指北京市朝阳区东三环路燕莎桥周边地区 东三环以内部分主要指： 新东路以东，新源街/顺源街以南，东直门外大街以北区域 东三环以外部分主要指： 东四环以西，霄云路以南（含），农展馆南路以北区域 燕莎商圈是京城最成熟的涉外商务生活区之一，拥有四家五星级酒店，四家四星级酒店。在这里有许多的北京 “第一”：第一家中外合资五星级酒店（长城饭店），第一家顶级购物中心（燕莎友谊购物商城），第一批涉外高档公寓、别墅等等。 仅以麦子店街道为例，该区域常住人口3万多，人均GDP13万多元人民币。外籍人士超过8000人（超过25%），每年该区域的外籍人士消费逾3000万人次。 交通 三元桥据守京顺路口，位于机场高速的终点，是从机场进入北京市区的第一个建筑密集、物业发达、商业繁华的高尚区域。 它座拥燕沙商圈，丽都商圈，第三使馆区，亚奥商圈，东直门空港交通枢纽以及CBD商圈，处在5大商圈板块的交汇处，独得一份左右逢源的自如。 三元桥链接着权利与财富 在政府大力发展区域经济的思想指导下，北京东区历经10年的历练，已将北京原有的几个“区域亮点”连接成一条链接财富与权利的曲线。 东三环的繁华不断由燕莎向东南和东北呈半圆延伸，在三元桥向机场方向延伸的道路上，右边分布着亮马河国际商务区以及第三使馆区，左边是西坝河一带的第四使馆区和望京地区。这个区域，现在已经成为声誉渐起的上东区，仅次于以国贸为中心CBD地区，而三元桥，正是这个半圆的圆心。 温泉会所 温泉，这些地球的热泪，是大地赐予人类宝贵的礼物，自古以来即被人们作为养生与水疗的天然资源。它具备治疗神经系统、消化系统、循环器官疾病的效果，人类利用温泉水疗来做养生保健的工作，已经有很久的历史了。 普通的事情如果有了复杂的过程，就从需要变成了享受。茶道如此，温泉亦如此。 凤凰城温泉养生会所，引挖地心3000米的热泉，华润斥资上千万元，倾心打造所得，京城独贵。 各典型商业项目的核心成功元素 1.菜色品种多样, 客户选择多 2.周边外籍人口较多, 有效地带动了消费 3.名人明星效应 4.以酒吧带动餐饮商气 5.以艺术怀旧为依托, 创造文化圈推动品味氛围 6.以名店、星级饭店等带动高端消费 创造大磁铁效应 国际化的氛围 有商气凝聚力的业态 有吸引力的商户组合 项目自身的难点与弱点分析 通过对国际上成功商业现象的选择，或以其它类同项目为参照对象，来进行分析比较 评估并预测日后人群的消费趋势 设计超前的商业理念 研究及分析其综合可行性 落实商业规划 突破传统商业格局 我们必须要突破首都内之传统商业格局， 通过一系列的商业手段， 改变现凤凰城目前之商业环境 老南京路图 主要存在业态 各国特色餐饮 影剧院、歌剧院 博物馆、画廊 艺术和手工艺 教堂 酒店 零售大超市 各类酒吧 1742年，由波士顿大富豪Peter Faneuil建造，作为礼物送给城市。在20世纪这里曾经是一个富有活力的商务枢纽，但是到了20世纪中期，这里开始没落，空置。直到上世纪70年代，波士顿的市长，还有一些企业家和建筑师提出进行保护修建，重新引入商业，于1976年开始动工。今天这里已经成为波士顿的中心会议场所，市民和旅游者的主要购物场所，独特的商店，饭店和户外娱乐场所的布局，每年吸引着超过1800万的旅游者。 Faneuil Hall位于波士顿闹市区的中心，毗邻金融区和政府中心，是波士顿实行自由行后的一个绝佳去处，步行5－7分钟可达新英格兰水族馆，儿童博物馆，美术博物馆，波士顿公众花园， Old North 教堂, Fenway 公园. Boston ● Faneuil Hall 都属于引入商业的成功典范，体现了新元素对开发的价值； 商业业态有很多相似：特色餐饮，各类酒吧，博物馆，酒店，当地特色的艺术、画廊； 都位于市区中心位置，周边附近有大量办公场所 国际化氛围，是涉外人群经常光顾之地 都承载着一定的艺术氛围； 凤凰城二期商业主题定位 创造一个美好的社交聚会空间、 创造新的商业价值， 主题定位为…… ……国际化、高品味、高贵但不贵的西餐私房菜 凤凰城二期商业市场定位 一个让国内人感受洋环境气氛的好去处 给北京崇洋的消费群一个惬意的消费环境 外国人、外籍华人或海归们可以享受回味国外生活的好地方 凤凰城二期商业表达形式 1、国际大都会极具西洋餐饮文化特色的私房菜 2、以名厨精湛的厨艺及名设计师的创造性环境为综合优势做宣传点，不强调豪华/顶级为追求目标 凤凰城二期商业风险分析 西餐的可经营性 品牌餐饮在招商时可能面对招商困难 竞争对手、其它相对类似项目及预防 出租车停泊处 立柱、排楼、立体装饰，引导区 意大利布帆 下沉式广场 盆栽绿植(四周遍植梧桐) 商业部分外围建议 至于餐厅的前方，我们建议用大