北京西贸中心整合行销的方案.ppt

西贸中心整合行销方案 第一章: 北京写字楼市场分析 第二章: 五星级酒店行政楼层分析 第三章: 本项目的产品定位及配套建议 第四章: 行销推广建议 第一章: 北京写字楼市场分析 一、关于北京写字楼市场 ? 一是 以新起点家园为代表的经过住宅改造的新型写字楼; ? 二是 现代城等商务公寓大量上市; ? 三是 以新世界中心为代表的酒店式公寓物业的崛起。 我们认为： 商务公寓的出现, 与其说是公寓的胜利, 还不如说是写 字楼的胜利。 [如图,为近年来有关投资型房地产项目投资比例对比] 第三次浪潮：投资理念的嬗变 投资理念的嬗变其次发生在按揭政策的改变 投资理念的嬗变同时发生在区域概念的改变 投资理念的嬗变最后发生在客户结构的改变 二、北京写字楼项目 未来发展类型和趋势 四、本案附近及周边区域写字楼级别及规模分析 四、在整个写字楼内要设有无线上网功能 同时整个写字楼的综合布线要考虑10年内不会被淘汰。整个写字楼的对讲终端考虑采用数码交换机，楼内做分机处理。 五、在整个项目的第四层设立设备完善的健身中心，异域风格的游泳池，各种洗浴设备的洗浴房（如日光浴，桑拿，蒸汽浴及SPA水疗）。 ?在楼内做艺术（展览）走廊，给客户提供一个安静的静想空间。 ?在楼内设立育婴中心或母婴室，考虑到女性在社会地位的提高及双亲工作，孩子的照顾变得十分重要，这样的设置更人性化。 ?楼内要设有小型医疗室，提供必要的医疗服务。 ?在写字楼的顶层要设有大型的，设备齐全的会议中心，采用高空间，有效的解决屋顶放水的问题。 ?设有小型会议厅（10人）， ? 会议室和会议中心要求必备视频会议系统，影像投放系。在写字楼内设立保管中心，提供保险箱。楼内要设有专门的打印室，提供一些正常的打印服务外，还提供特殊的服务，如装订，包装等。 六、在写字楼高层设置行政层 在行政层设有酒吧，休闲室（金卡会员免费使用）CEO俱乐部，并且是全楼景观位置最好的地方，设立第三空间(Third Place生活与工作以外的休闲场所。 七、公寓部分重新规划，在采通风位置好的楼段设置行政套房。 整个项目提供24小时贴身服务，房间内设私人保险箱，完善的洗浴设备，小型酒吧，全套的家具家电。并配有洗衣中心提供服务。 八、在服务上，要改变写字楼一直以来只有保安和保洁的单一服务，整个的服务标准按五星级酒店的标准来做。提供24小时贴身服务，提供临时秘书，翻译。 所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓. 硬件方面包括楼宇外观、公共装修标准等是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平； 软件方面主要指物管服务是否达到星级酒店标准。 顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力， 甲级写字楼：硬件方面外观设计\内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步. 乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主. 丙级写字楼： 硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务； 设备设施基本为国产；软件方面为传统的物业管理服务。 以旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。 北京写字楼价格方面: ?顶级写字楼售价在2400美金/平方米以上，租金在30美金/月以上； ?甲级写字楼售价在1800美金/平方米左右，租金在18美金/月以上； ?乙级写字楼售价在人民币12000元/平方米左右，租金在人民币3-5元/平方米/天； ?丙级写字楼售价在人民币8000元/平方米以下，租金在3元/平方米/天以下。 高端写字楼的兴建将有效填补本地区的市场空白，并且将成为中关村和金融街写字楼市场有力的竞争者. 结论： 经过分析发现，理想面积在500平米以上的客户对写字楼的位置和交通最为看重。 表－ 理想面积在500平米以上的客户选择现有写字楼看重的原因 2.3 1.1 .0 人才多 2.3 1.1 .0 人气旺 4.7 15.4 .0 价格合理 4.7 3.3 .0 离客户群体比较近 7.0 .0 .0 使用面积比较大 9.3 5.5 .0 行业需要/办公方便 10.5 14.3 .0 环境挺好 10.5 13.2 33.3 商业气氛浓/属于商业? 14.0 8.8 .0 品牌效应/有名气/档次 26.7 16.5 33.3 交通便利 50.0 57.1 33.3 地理位置好 500以上 200－500 20