华星2010年8月宁波溪口高尔夫球场的项目定位的策略.ppt

项目概念规划建议 五星级酒店、会议中心、甬商会馆、大独栋别墅区 小独栋别墅区 马术俱乐部 高端会所 小独栋别墅区 小独栋别墅区 联排别墅区 高尔夫会所 联排别墅区 项目内构“金字塔”发展体系 发展平台 度假体验 居住氛围 六大平台，铸就尊崇价值 构建价值平台，保证项目的可持续发展。 五星级酒店 引入国际知名酒店品牌，联手打造宁波最顶级的五星级旅游度假酒店，成为溪口旅游的新名片。 高尔夫俱乐部 浙商企业联合会邀请赛 国企500强高端客户邀请赛 世界名车车主精英巡回赛 世界职业高尔夫球巡回赛 联手知名高尔夫服务机构，对接国内高端俱乐部，间或承办高尔夫国际赛事，扩大项目知名度和影响力。 马术俱乐部 邀请甬城的各界名流入会，打造高端休闲平台，同时对接国内外的马术俱乐部，定期承办国内外各类马术赛事。 奔腾年代·全国马术锦标赛 中正杯马术锦标赛 中国马术锦标赛 亚洲马术锦标赛 甬商会馆 引入雍福会、江南会等国内知名的会所管理机制，邀请甬城的各大企业家加盟，打造甬城知名的企业家俱乐部。 雍福会 江南会 国际会议中心 将会议中心定位成为华东会议、度假中心，联合政府、名企定期举办高端峰会论坛，重点承办企业年会及周年庆等。 达沃斯金融峰会 阿里巴巴十周年庆 两岸文化交流论坛 以项目为载体，开展两岸文化交流，定期互访观光，友好城市结盟，推动两岸关系的和平发展。 新闻链接 两蒋故里浙江省奉化市与两蒋陵寝 所在地台湾桃园县于四月十日签订 了交流合作备忘录，期望藉由官方 、民间共同推动，促进两地观光旅 游业发展。 五大体验，惬意人生 利用现有的资源，打造体验式度假环境。 山水体验 文化体验 田园体验 高尔夫体验 马术体验 创新居住，独栋人生 营造轻松，慢节奏的度假生活。 居住氛围：提供悠闲自在的慢节奏 居住氛围：提供精英社交平台 住宅定位 项目之上如何定义住宅的发展方向？ 稀缺山水独栋 住宅定位 户型面积配比原则 项目户型配比保证项目品质 项目户型配比不能背离市场需求 独栋别墅为主力物业 市场在售户型分析 市场在售户型分析 900㎡以上户型去化较慢 独栋500-1300 开元九龙湖畔 去化情况较好 独栋400-500 白沙湾玫瑰园 去化情况较好 独栋440-650 千岛湖别墅 去化情况较好 独栋300-500 东海岸一号 销售情况 面积区间（㎡） 当时紫汀花园的独栋产品去化迅速，当前度假别墅以独栋产品为主，而 宁波的高端市场独栋产品稀缺，因此独栋别墅是项目的主要产品； 市场畅销面积段在400-500㎡，可作为项目的主力产品面积段； 900㎡以上的大户型去化速度较慢，应尽量少做该大面积产品； 当时紫汀花园双拼产品去化较慢，因此适当增加联排户型的比例，但应 于独栋拉开一定距离。 宁波城市资源型产品竞争梳理 东钱湖生态资源无可比拟，富人区氛围逐渐形成，但受地块容积率影响，产品难以做出纯粹性，尤其是独立别墅的塑造空间有限，产品竞争力难以体现。 本案 如何突围市场？ 竞争思考 直接竞争 景观资源型产品 间接竞争 城市资源型产品 竞争策略 放大项目资源优势，极化产品竞争力 突出项目资源的核心优势，直接拉开与竞争对手的差距； 跳脱常规产品的密集竞争区，开创独特的市场份额； 打造一线品牌、一线产品、相对合理的价格。 客群分析 寻找我们的目标客户。 上海览海国际高尔夫社区 资源型度假别墅，面向社会高阶人士，本地客户为主，辐射浙江海宁、温州、台州等私企业主。 客户构成情况 建筑类型：独栋.联排别墅 物业地址：崇明陈家镇揽海路55弄 占地面积：217000平方米 总户数: 709 在售300平方米小独栋总价700-1000万/栋； 260平方米双拼别墅单价2.3-2.7万/平方米；另外还有联排别墅在售。 60% 10% 40% 千岛湖滨江度假酒店别墅 多为私企业主，度假型兼投资性需求为主，浙江本地客户为主力，另有部分温州、台州私企业主。 客户构成情况 占地面积：333333平方米 总户数:200余户 22栋在售，均价18600元/平方米 50% 15% 35% 绿城白沙湾玫瑰园一期客户 长三角片区的度假兼投资性需求为主，象山本地客户较少，另有部分绿城品牌追随群体。 客户构成情况 58% 32% 10% 溪口紫汀花园 主要以宁波大市的客户为主，多为私营企业主，另有部分溪口本地客户。 参考案例总结 1、客户辐射范围已扩大至长三角区域； 2、大多项目的主力客户来自本地区域； 3、少数项目的客户主要来自长三角区域； 4、客户需求基本以度假兼投资为主。 结合本案的特点，我们认为项目由以下几类客户构成 客户界定 项目别墅 产品客群 奉化本地 宁波大市 泛长三角区域 台湾 一、奉化本地客户 区域特