华星2011年3月7日宁波宁房·宁海庆安路的项目整合营销提报.ppt

宁房·宁海庆安路项目 整合营销提报;新的市场环境下， 宁房股份布局宁海城市中央 在限购与房产税的市场压力下 对客户而言，在有限的购房机会里 非他莫属的价值唯一性和排他性 显得尤为重要 对于立志于创领标杆豪宅的我们 更是如此 ;核心问题;第一部分 解读城市　 第二部分 解读项目 第三部分 解读宏观 第四部分 解读市场 第五部分 解读客户 第六部分 项目定位 第七部分 价值提升;解读城市;宁波南部门户，连接台州、温州的重要交通枢纽，城市辐射力向南推进;整体经济稳步向上；但较宁波其他县市却并不突出；尚有提升空间;以制造业为产业支柱；私营企业蓬勃发展，经济流通活跃、藏富于民。 ;重要的旅游区域，资源丰富、景观优越；可谓宁波的城市后花园;城市化水平较低，城镇人口不足2成，且主要集中于城关片区;城市职能向上北移，区域将成为宁海未来的核心中央，本案引领发展大势;城市总结;解读项目;新城核心之上，占据纵贯南北的城市主动脉，公共交通完善，区位优势明显;行政中心的转移及生态配套的带动，为本区域成为宁海未来的中央生活区奠定了的基础。;县政府、交通局、检查院等政府机关集聚，构筑权贵、势力的中央;湖景园景一线纵览，绝版的景观资源体系;30年品牌沉淀，时下厚积薄发，见证并引领宁波地产行业不断发展;指标分析 占地面积：63505平方米； 总建面积：149236.75平方米 容积率： 不大于2.35。 建筑密度：不大于25％ 绿地率： 不小于30％ 建筑高度：50-100米 南北长度：约224米 东西长度：约289米;S;项目属性界定;解读宏观;行业形势;限购 对已有1套住房的当地居民家庭、限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地居民家庭限购；对无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房；可提供者限购一套;房产税敲山震虎，此举对楼市影响还未显现，但对全国的投资客具有很大的警示作用;新政出台后，成交量明显下滑，环比下降49%；后市走向不容乐观; 中国的城市化进程之路还将至少要走20年;将以加快转变经济发展为总方向，促进城镇发展，副中心级区域将迎来历史性的机遇;市场供应双管齐下，基础需求由政府解决，商品房更应打造产品价值，适应时代发展;宏观总结;解读市场;区域市场自成体系，整体容量小，成交量不稳波动明显，价格上涨快速;宁海与其他县市比较经济并不突出，但房价却相对较高；且民间假按揭、集资炒房等盛行;;交通自在城 总建：35万方 高层、小高层 ;重点案例剖析---交通自在城　　　　;价值 体系;一期140平米左右比例占到了近80%，中大户型产品占绝对主力;重点案例剖析---建新金色华府　　　　;立面风格：传统欧陆建筑风格;金色华府一期125-135㎡比例占到了近60%，以中大户型为主;重点案例剖析---得力西门蔬菜基地地块　　　　;E户型：137平米 / 3室2厅2卫;重点案例剖析---御华府（宁兴地块）　　　　;重点案例剖析---得力胡家塘湾地块　　　　;分析重点案例面积情况，中大户型产品依然为竞争主力，且市场需求量较为旺盛。;竞争 梳理;市场策略;解读客户; 此次调研工作，我方准备了200份问卷，在宁海城区范围内展开相关调研，收回有效问卷计186份。在开展问卷调研工作的同时，对于存在较强购房意向的单位、个人进行了相关访谈。;问 卷 分 析;物业选择：在经济条件允许下，偏好还是以多层与小高层为主，高层住宅也有一定比例 总价接受度：在80-100万区间占到4成以上，而120-150万区间，也有近3成被访者可承受;选择物业的重要因素：优质物业服务成为关注热点，优质景观、商业、医疗等配套以及开发商品牌成为影响下单的重要因素;问卷分析小结;区域市场客户主要以城区为主，主要购买对象为私营企业主、公务员、事业单位等群体;宁海人民政府;宁波好孩子儿童用品有限公司;从自身条件来看，无论从品牌、资源、规划等各方面，势必聚焦中高端群体；同时，结合区域客户实际情况，对目标客群进行有效圈层;泛宁海片区的大企业主;区域特征：梅林、曹家等乡镇，以及科技园区等 年龄特征：30-50岁 职业特征：私营业主 家庭结构：以三口之家为主 居住特征：自建房或者是较早的老社区 置业目的：改善现有居住，展示经济实力 需求产品：高层大宅（160平米以上）;区域特征：临近的主城区域 年龄特征：30-40岁 职业特征：本地高级公务员、企业管理 家庭结构：两口之家、三口之家 居住特征：城区老住宅或分配的小区 置业目的：自住，改善居住环境 需求产品：高层120-140平米左右，三至四房;区域特征：老城早期的老民居或社区，如怡惠、华静社区等 年龄特征：35-50岁 职业特征：小产业私营业主 家庭结构：以三口之家为主 居住特征：居住在早期小区