协成机构2010年04月09日大龙嘉盛中山的项目的的策划沟通的报告.ppt

珠三角—— “中山“不能忽视的经济整体 中山 —— 被“遗忘”的宜居城市 火炬开发区 —— 中山，生活向东 本体分析 竞争分析 竞品客群现状 区域客群分析 区域客群分析 开发区客群分析 本案客群预计 客群思考 如何扩大区域外客群的比例？ 开发区项目对他们来说到底意味着什么？ 如何在开发区目前同质化的产品中让客群选择我们？ 市场总结 竞品月均消化量 总体看，销售最快的是远洋城，104套；开发区最快的是璟湖城，77套。 市场总结 竞品均价情况 总体看，均价最高的世纪新城，6000元/㎡；区域内最高璟湖城，5600元/㎡。 市场总结 竞品户型区间 上图可见，目前竞品的主力户型区间为96-113平米之间，与本案交叉度极高。 市场总结 从以上可以看出，目前区域房地产发展较经济发展缓慢。 1、项目多采用现房开售，开发周期长，消化速度较慢，尤其是开发区内，月均消化30余套。 2、开发区开工量比较大，供应量较多，且户型面积相对集中，市场竞争激烈，客源严重不足。 3、开发区项目销售价格较市内偏低，均价在4000-4400元/㎡。 本案能否在如此激烈的区域竞争中获得一席之地？ 客源不足成为制约区域房地产发展和 阻碍本案营销的核心问题。 区域客群分析/本体客群分析 双城生活 —— 客群定位 区域客群分析 1、价格 2、配套 城区，尤其南区为主，周边私营企业主 初次置业、 改善升级 万科城市风景 1.景观 2.区域 3.配套 第二居所：市区内公务员与镇区企业主 第一居所：开发区内企业高管 第二居所（周末度假，给老人置业） 第一居所 群英华庭 城区客户和周边私营企业主；珠三角外地客群 城区，尤其是东城和周边镇上私营企业主 城区改善型人群和外地投资客 多数开发区内客群，少数城区客群 基本为开发区内客群，或者周边和市内的改善型客群 来源 1、住宅产品本身 2、区位 1.价格 2.区位 3.精装 1.原生态环境 2.低密产品本身 3.区域 1.配套 2.价格 3.区域 1.价格 2.配套 3.区域 对产品的认可 改善升级， 投资 璟湖城 初次置业 改善型需求 健康花城 置业升级 投资 尚城 改善性需求 投资 远洋城 初次置业 改善型需求 第5大道 购房用途 项目名称 1、 客户来源：中山 总体来看，购房客户主要来自中山，占 80％的比例，外地客户占 2 成左右，主要来自珠海、深圳与广州。 2、 置业目的：自住 目前区域客群购买房子主要出于自住目的；投资只占极少数，但投资与自住都兼具的客户中不乏中山本地人。 3、自住置业目的：改善生活品质 购买住宅用于自住的客户中超过 9 成是为了提高生活品质所用，只有少数部分用于度假。这从侧面反映了中山市民对居住生活条件要求在不断提高。 4、对产品关注点：性价比、配套 中山的消费特点是务实。消费阶层层次不明显。一个富豪，他可能选择别墅，也可能选择住洋楼。 此外，中山人更注重现成的配套，这样生活成本会低一些。 5、对品牌的忠诚度：不高 中山人重视亲情、友情，口碑传播对销售很重要。但对品牌的附加值认识不足，觉得文化这种附加值是很虚的东西，除非他看到这种文化带来的好处。 6、对住宅舒适度要求：景观、通风、采光 消费者希望新楼盘在住宅功能上更出新意，除了常规的户型外，希望能在户型上有一些新的突破，通风、采光和景观是住宅舒适性的关键。 本体客群分析 27.45万 总建筑面积(平米) 2 6.215 万 占地面积（平米） 1 住宅主体将近100米 建筑高度 6 3.5 容积率 5 19.86万 住宅建面（平米） 4 4.23万 住宅占地（平米） 3 规划指标 项目概况 16.60% 49.10% 34.3% 面积占比 3.2982 9.7554 6.8149 所占面积 （万㎡） 41.72% 756 小于100㎡ 户数占比 户数 户型面积 13.25% 240 130㎡以上 45.03% 816 101-130㎡ 户型配比 项目概况 项目四至 东侧为逸仙工业园区，西侧东阳路，东阳路西侧为中山市外语学校，基地南侧为东镇大道，基地北侧为八公里河。 项目优势 —— 区域发展前景美好 作为中山的重要发展新区，开发区既具有自身良好的发展后劲，又背靠中山整体经济的保障。随着路网建设的发展，中山投资洼地的价值将得到进一步发掘。 项目优势 —— 处于开发区核心区 项目所在，属于开发区核心位置。 从功能设置上，属于居住区，距离居住配套区、商业区、文娱中心中央公园以及科研区都距离适中。 项目优势 —— 地块方正，紧邻天然水系 项目地块方正，北方有天然水系——八公里河，提供自然清新的空气外，还对项目水景的打造创造良好条件 项目优势 —— 半围合规划，最大化减少对视 在我们走访的很多项目中多发现，大多数都存在楼间距过小，产生对视的情况，包括凯茵新城的山坡景观