南京江宁东山镇商业的项目市场的研究以及营销推广的报告2008年79PPT.ppt

南京市东山镇商业项目市场研究报告 开发商：南京江山房产公司 开发商：江宇集团南京江城房地产开发公司 开发商：江苏殴江投资发展公司 项目市场小结 住宅小结： 项目所在片区住宅供应不足，在售项目少，市场需求相对较大。 户型面积以100平方米的二房、三房为主。 在售项目多层均价3300元/平方米，小高层3600元/平方米。 购买群多为二、三次置业，且多为购买能力较强的中青年人士。 商业小结： 机遇与危机并存： 机遇：东山镇作为江宁的商业中心的地位日益加强； 片区商圈雏形已形成，并日渐完善，有望成为南京重要 的商业组成。 问题：经营种类单一，服装类最多； 缺少大型的餐饮娱乐业态； 知名品牌少； 消费人口不多。 项目产品篇 项目基本指标 地理位置 项目基本参数 ： 项目周边配套设施 交通：7条公交线路通往市区，6条江宁区内公交。 商业配套：世纪联华超市、麦当劳、肯德基、竹山路电 子一条街、上元家电商场、东山步行街。 教育配套：实验小学、秦淮中学、江宁高级中学、江宁区 教委第三小学 金融配套：交通银行、工商银行、商业银行、招商银行、 建设银行、上海浦东发展银行 医疗配套：上元药店、江宁中医院、江宁医院 项目SWOT分析 优势点： 近大街东路，商业价值巨大； 周边交通便利，生活设施完善。 劣势点： 整体价格支撑力不足； 周边环境缺乏一定的管理； 江宁目前整体消费水平偏低。 机会点： 政府支持，未来规划提升区域价值 威胁点： 商业项目竞争激烈。 项目整体定位 以本项目为龙头，带动周边商业街如大街东路、竹山路、东 山步行街形成江宁的CRD（中心商业区） 价格定位： 底层均价：16000元/平方米 二层均价：11000元/平方米 三层均价：6000元/平方米。 目标客户定位： 本地区有经济实力的投资者 江苏、浙江以及长江三角洲地区的商户、投资者 本地区经营商铺的业主（会考虑投资自用） 项目商业规划 外立面建议 整体定位 ——以现代风格的崭新形象出现，形成自身的特色，吸引人流。 A、B区外立面建议以大面积的有色玻璃为主； C区建议采用冷色系（如浅灰）的铝扣板 项目商业规划 规划建议 C区尽量避免用大面积的玻璃钢建材。 建筑物顶部建议做屋顶绿化。 建议各商家的户外广告的位置可安排在外立面、引导灯箱、天 桥以及自动扶梯周围，并由物业管理公司统一管理和收费。 设计时充分考虑沿街商铺的空调系统，建议A、B区各安装一套中央 空调主机，室外主机建议安装在绿地的角落位置。 建议各出入口的大门尽量设计成自动旋转门。 建议除必要的承重分割外，按客户需求灵活分割或组合。 建议A、B区增设男、女洗手间。 建议在自动扶梯周围建若干休息区，并配以室内绿化和盆景。 项目商业规划 交通流线建议 商场内部流线： 建议将A、B区与C区打通，在A、B区配备一部垂直电梯。 商场外部人流： 建议A、B区二层与世纪联华建一人行天桥，与之产生互动 建议在地下车库出入口或集中绿地处再开一出入口； 建议在A、B区与C区主入口各设一个引导标志。 项目商业规划 交通流线建议 商场车流、出租车流： 建议在土山路、东山路主入口各设一个港湾式停车场。 建议地下车库设为对外开放型。 商场货流： 建议在商场背面A、B区与C区连接处，各配备一部货 运垂直电梯。 项目商业规划 业态分布建议 A、B区业态分布： 一层：建议引进品牌餐饮，如必胜客，沿街引进品牌 休闲食品店、西饼屋如元祖蛋糕，规划上大面宽、小进 深。 二层：建议引进品牌茶坊、咖啡屋，如上岛咖啡。部 分大众化餐饮，如自助火锅。 三层：建议引进建身俱乐部、美容院为主，同时引进 儿童游乐场。 项目商业规划 业态分布建议 C 区业态分布： 一层：建议中高档化妆品和品牌服饰为主，如美宝莲。 二层：建议延续一层风格，引进部分品牌服饰和部分 时尚个性小店。 三层：建议引进家居软装潢，如装饰画廊、灯饰等。 项目商业规划 物业建议 建筑设备运行管理的监控。 火灾报警与消防联动控制、电梯运行管制。 公共安全技术防范。 考虑户外