南宁市半岛半山的项目整体营销推盘的策略39页.doc

南宁半岛半山项目 上海品扬房地产经纪有限公司 2008年9月15日 目录 第一部分 项目分析及定位建议 第二部分 本案整体营销策略 第三部分 整体推盘方案 第四部分 首期推盘方案 第一部分项目分析一、项目概述 位于南宁市柳沙半岛，英华路总占地面积11.8万，总建筑面积26.3万，其中住宅总建筑面积20.万，容积率2.1，建筑密度10.3％，绿率45.2%，机动车位1430，总户数13。充分利用场地资源及最大限度的利用景观资源，沿北线江景由北至南将建筑一线、二线、三线规划，.41 建筑面积 118699.81 建筑面积 33034.75 总套数 181 总套数 881 总套数 320 其他 配套小学 4600㎡ 物业管理用房 80㎡ 居委会用房 80㎡ 文化活动室 120㎡ 地下室 52698.7㎡ 架空层 4460.7㎡ 其他配套设施 240㎡ 二、项目分析 1、本案所处板块分析 本案所处“柳沙半岛”板块凭借其城市腹地的地理位置，东与青秀山风景区相连、南眺五象岭森林公园、270度邕江环抱、自然坡地地势等等不可复制的自然资源，悠久的人类居住历史和人文文化成为南宁市新兴的、极具潜力的“未来城市中央高档居住区域”的市场地位正在被越来越多的南宁市民所接受。 板块作为一个高档居住区域的最大不足之处在于目前区域内生活配套设施匮乏，公共交通不便，区域内绝大部分为在建项目造成人气较低，居住氛围尚未形成。 另外，当前政府对这一板块的扶持力度也较为有限，同时南宁人对于半岛上所谓的人文底蕴并没有太大兴趣。 2、本案在板块内的地位分析 本案位于整个柳沙半岛板块的临江最前沿，西、北面直临邕江，沿江岸线近400米，90度湾流环绕，自然地势最高110米，加上建筑高度足可俯瞰绿城、南望五象岭森林公园，东面紧邻青秀山风景区，先天优势无可比拟。 板块内无论是在建项目或是待建项目，综合其先天优势，没有一家可与本案相抗衡。 我们再将板块内在建项目的市场定位进行简单的分析： “半岛康城”综合其地理条件、产品塑造只能定位为中低档住宅产品。 “半岛荔园”所处地理条件较为优越，但开发商在产品的塑造上不太成熟，在营销策略上的定位也不准确，故其产品定位及销售都出现较为尴尬的状况。 “大观天下”所处地理条件和“半岛康城”近似，但发展商在品牌塑造、营销策略上的定位较高，案场执行能力较强，目前的市场形象较好，可将其定位为中高档住宅产品。 “半岛东岸”所处地理条件和本案基本相同，整体产品塑造也较高端，但受累于项目南部代建房的品质较低、在产品细节上的打造力度略有欠缺，因项目规划、产品及营销策略各方面因素，故将其定位为中高档住宅产品。 3、本案目前已确定的设计元素分析 根据本案目前已完成的建筑规划 20万㎡的建筑体量； 10%的建筑密度； 45%以上的绿化率； 近10万㎡的小区景观； 80-300㎡产品线卖点提炼柳沙绝版不可复制唯一270度江景 人文风水：得天独厚的绝佳风水宝地：超间距景观：景观设计秉承山城人的理念打造重景观（）房型：80-300㎡超长产品线，涵盖一切居住需求开窗多，三面采光，全明设计通透英式管家服务体系服务内容丰富全面从基础到VIP低中高端服务齐全1、市场特征该类总价在万 2、6县，少量来自于广西境内地级县市。 3、4、6县高收入居民。 5、30－56、二次置业7、家庭居住需，家庭结构这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主或3人以上受教育程度受过教育购买行为价格敏感，注重产品的舒适性，对品牌要求。4、5、6、7、8、 9、 （四）广告表现上的大体要求 视觉上体现出优良的质感； 广告诉求上做到产品卖点与目标客户需求相结合； （五）广告渠道的选择 平面媒体以南国早报为主； 网络媒体长期投放； 车身广告根据销售周期选择性投放； 海报、DM定向直邮； 户外广告树立形象； 在高档商场定期进行巡展 电视广告； 电台广告以发布信息为主。 第三部分 整体推盘方案 一、推盘原则 1、推盘策略制定原则 以整体市场情况和区域市场情况作为制定推盘策略的前提和参考基准，以重点竞争楼盘的销售状况为考量依据，综合平衡发展商销售速率和资金回笼的要求。 2、开盘原则 以客户积累期的客户积累情况做为开盘前提，综合考虑市场氛围、施工进展状况、销售准备工作完成情况、目标客源购房习性而定；我们不建议在开盘条件均未满足的情况下贸然开盘，一旦开盘失败，将对整个楼盘的销售带来极坏的影响。 二、推盘策略原则 1、多期、少量、快节奏推盘。 2、跟据工程节点、市场情况、客户积累情况以及前期销售情况确定推盘量及推盘时间。 3、A、B、C三线房源合理搭配，每次确保三线房源均有推出，以分化各类客户需求，但早期以C线为主，B线为辅，确保A线江景房最好的房源在项目销