南京栖霞区军医学院地块转让可行性的研究的报告54PPT2009年10月.doc

南京栖霞区军医学院地块转让可行性研究报告 二零零九年十月 第一部分、南京城市理解 一、城市概况和宏观经济环境分析 （一）、城市概况 南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；距入海口380公里，“黄金水道”长江穿越境域，是一个天然的河、海良港。 截至2008年，南京市区域总面积6597平方公里，全市常住人口719.06万。目前南京市辖11区、2县。 11个区：玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、江宁、浦口、六合、栖霞、雨花； 2个县：溧水和高淳。 （二）、南京宏观经济环境分析 1、南京GDP增长（GDP总量和人均GDP）情况 图1、2000-2008年南京市GDP总量及增长数据图 2、2000-2008年南京市人均GDP及增长数据图 图2、2000-2008年南京市人均GDP及增长数据图 自2002年以后，南京的GDP增长很快，增幅始终保持在15%以上。南京作为六朝古都，江苏省的省会城市，其经济文化地位都十分突出，但在经济实力却差于上海、杭州，在省内亦差于苏、锡、常三地，排名第四。 3、南京市产业结构发展情况 图3、2000-2008年南京市产业结构分布图 南京市在长三角经济圈中占有重要一席，虽然经济实力距离上海仍有很大差距，但发展后劲却强过上海，主要原因在于南京市的第二产业。 作为中国七大古都之一的南京，曾有过辉煌的历史。即便在改革开放前，南京的地位还是举足轻重，雄厚的经济基础、强大的科研能力、厚重的历史文化使得人们不敢对其小觑。然而，改革开放后，这些优势并未发挥出来，苏州和无锡的综合经济实力先后超过南京，这给南京带来了不小的压力。为此， 02年之后，南京在产业结构上实施了由传统的231向321转移的战略性转变，在这种思想指导下，南京制造业萎缩，经济增长乏力。之后，南京有重新回归制造业的倾向，这也是南京经济后劲充足的原因。 4、南京市利用外资情况 图4、2000-2008年南京市外资利用规模数据图 近年来，南京市积极把握国际产业和资本向长三角地区转移的机遇，加快实施沿江开发的战略，积极构建承接国际产业与资本转移的新平台，南京市的外资利用额因此出现较大增长，2003年协议利用外资金额为40.09亿美元，几乎为2002年的两倍，实际利用外资金额亦有明显增加。 5、南京市企业情况 南京市拥有36个工业行业、200多个工业门类、2000多个大类产品的完整的工业体系，是华东地区重要的综合性工业基地。经过多年的发展，目前已经初步形成以电子、石化、汽车、钢铁等四大产业为支柱。 南京市重点扶持产业： 目前南京市工业的投入全力向高新技术产业倾斜，总投资较大的项目有：乐金飞利浦平板显示器、南京华为软件基地、福特汽车园、华宝通讯一期、南京医药新药开发基地等项目，总投资均在10亿元左右，已开工项目中如高陶环保陶瓷、博能燃料电池、金三力橡胶制品等9项项目都是拥有自主创新的专利技术产业化项目。 6、南京市经济发展中的问题 近年来，南京市的经济增长速度很快，整体走势良好。但仍然存在诸多不足，最为突出的问题有以下几个： 南京市经济总量的70%仍靠国有经济支撑，国有经济比例过大造成工业发展缺乏活力，新的“增长点”不多，经济增长的内在动力需要着力强化，粗放型经济增长方式尚未得到根本改变，经济结构还不尽合理，资源和环境压力仍然较大 图5、房地产投资占固定资产投资比例 早期，南京市城市化进程稳定推进，社会建设力度平稳增加。2002年左右，随着城市经济增幅的提高，城市化进度开始加快，同时为迎接三年后到来的十运会，南京市加大加快城市建设的步伐，城市固定资产投资额及房地产投资额的增幅都明显增长。04年开始，房地产投资额占全市总投资额都在20%以上，市场逐渐升温，预示房地产过热现象的出现。 2、历年住宅开发投资增长情况 图6、历年住宅开发投资增长图 可以看出，04年南京造城运动的加速，住宅开发投资额出现65%的增幅，05年的宏观调控，使得住宅市场滞销，住宅投资额明显下降，出现了负增长。06年市场随着调控而调整，市场信心开始重建，住宅投资额出现了20%的增幅。 （二）、南京市城镇居民消费力分析 1、南京市人口增长情况 图7、南京市历年人口增长情况 从全市人口历年来的增长情况来看，南京市全市区人口一直保持着低速的增长，而市区人口波动则比较大。但是南京是个输入型城市，外来人口逐年增长，06年南京市流动人口247万人，如此巨大的需求将是未来支撑南京商品房市场的主力。 2、家庭数量和家庭结构 图8、南京市历年家庭数量分析 南京市全市家庭数量呈逐年增长态势，家庭数增多、小型化是目前南京家庭情况的真实写照。 3、南京市城镇居民收入和消费水平分析 图9、2000-2008年南京市城镇居民收入和消费水平分析 00-08年南京市消