博思堂2010年8月宿迁御景龙庭的项目市场调研的报告.ppt

重点个案分析 二期只批复多层产品，高层及商业部分需要深化后再审批 20亩公园 项目名称：中通.名仕嘉园二期 项目总建：45万平米 容积率：1.37 建筑风格：现代欧式 销售均价：2900 开盘节点：10.1.30 二期开盘 客户组成：以宿豫区本地客户为主 物业费：0.5元/平米/月 二期总套数：390户 项目量体大，但产品结构较单一，以多层和小高层为主，项目最大的特色卖点是小区内20亩的公园以及大型综合商场 ，自身配套完善。 大型综合商场 宿城五最：最大的社区；最大的购物中心；最大的中央公园；最好的省级示范幼儿园；最早的中水处理项目。 宿豫新区板块分析 重点个案分析 总建高，自身配套设施完善，满足社区居民各种生活以及活动需求，配套到位，二期整体户型面积以经济型为主，70-90平米户型主打，满足 90余平方米经济户型，结构精巧9米大面宽，保证室内采光通风 客厅带大面积南向景观阳台，采光采景俱佳主次卧均置有飘窗，增加卧室的采光与通风 中心景观示意图 宿豫新区板块分析 板块总结 宿豫新区规划成居住和商贸的混合区，区域品质有所降低，高档次楼盘难出现； 宿迁客户地缘性以及豫宿区前期交通等问题，导致了豫宿房价在全市处于价格的低谷，后期通过规划和交通的弥补，区域房价会有一定提升； 多层产品区域市场接受度高，市场供应主力面积段较其他区域相比较大，与市中心仅隔京杭运河，但房价相差1000元/平米左右； 区域房价处于宿迁房地产市场价格低谷，价格优势明显。 宿豫新区板块分析 微观市场分析总结 1、宿迁属于房地产起步发展阶段，房地产开发理念落后，高档次品质型项目出现少； 2、小面积产品为目前市场成交主流，新入市项目，舒适性大面积产品供给加大，迎合改善型客户需求； 3、区域房地产成交客户以本地客源为主，典型的自需型市场，外来客源少； 4、从产品角度来看，客户对多层的接受度明显高于电梯类公寓产品，客户对物业费或电梯费敏感； 5、一体两翼规划，西翼总体规划更适合发展房地产，适合居住； 6、市场产品线过于单一，多层小高层主导，需增加产品线来丰富市场，提升市场品质力。 研 究 目 录 第一部分：宿迁宏观环境 第二部分：房产开发概况 第三部分：微观市场分析 第四部分：项目发展建议 1、项目基础分析 2、项目发展定位 项目发展建议 1、项目基本环境 项目位于宿迁宿豫新区，为城市副中心。项目周边道路系统便捷，1公里范围内配套较为齐全。但项目周边生活配套相对匮乏。项目容积率1.9，总建23万方为大型项目。容积率较为适中，为大型综合社区。多层、小高层、高层的产品结构符合城市发展的需求，但从短期来看，当地的（小）高层产品仍存在着一定的市场抗性，体现在居住习惯、得房率、居住成本上。 2、项目规划 住宅、商业体量配比适中； 1.99万方的叠加多层可为项目争取优质客源，提升项目品质感； （小）高层体量较大，超过15万方，是项目运作的重点、难点。 项目空间规划布局合理，三期开发产品组合搭配适中； 核心景观设计主题明确，具有较好的视觉效果和文化底蕴； 高低层建筑摆布搭配，脱离传统兵营式摆布，整体布局合理。 3、布局、景观 项目以中小面积为主力面积段，其次为中大面积舒适型产品，辅以少部分大面积产品； 产品面积段配比合理符合市场客户需求； 产品户型上设有转角阳台，增加产品卖点。作为高层产品缺乏赠送面积等有效卖点； 高层产品一梯三户、一梯四户点板式结构，大小面积组合，丰富产品面积段。 4、户型面积 1、项目基础分析 2、项目发展定位 项目发展建议 项目形象定位建议： 点睛区域居住价值，性价比高尚社区 定位思考： 从市场面来看，区域为新区边缘化地段，其整体居住人群及住宅层次的中端化成为项目最大制约，从另一个角度来讲，这也是项目面临的机遇，突破区域固有束缚，引领区域住宅品质的提升； 从项目发展的目标来看，我们需要达到品质与价值的双赢，而项目自身的一些因素也决定了项目未来的发展方向是要“突破区域价格限”，所以项目的档次定位应往中高端市场上发展，可以走低开高走的销售策略，以品质和价值之间的对比赢得客户； 1、形象定位建议 2、客源定位建议 定位思考： 项目位于宿豫新区，为次级城市中心，很难吸引市区、宿城区中高客源在此置业； 从区位目前发展来看地段稍显偏僻； 立足区域来看，周边无论是市政、教育、医疗等配套还是相对完善的，加之项目自身的商业配套足以满足项目的居住需求。 项目客源定位建议： 宿豫新区原居民+周边乡镇+市区价格外溢客户 3、入市定位建议 定位原则： 项目开发节奏； 建设工期时间； 市场变幻情况； 政策变化影响。 项目入市定位建议： 入市时期建议在2011年5月，若届时市场变动建议2011年10月 4、价格定位建议 定位原则： 低开高走、后期提升