博达商业广州西安万国丝路东方的项目定位的报告.ppt

第 * 页 定价原则 定价原则： 本项目住宅部分的价格定位采用了市场量化比较法，即：选取本项目附近地段最具可比性的几个竞争对手与本项目相比较，并将该类比较楼盘运用量化比较法运算分析，得出楼盘定价，配合营销策略，得出最后的定价建议，客观、科学地定出本项目的销售均价。 项目价格定位 住宅部分 住宅定价原则 市场量化比较法 第 * 页 项目售价参数分析： 为使此比较法更准确表现项目的差异性及可对比性，应精选对比对象，档次、定位、规模等尽可能相近，销售状况良好，能恰当反映市场现状，更能准确体现项目的价格差异。 经过筛选分析，现选居礼、西城芳洲、大唐世家、万强艺术家、汉城小区、丰盛园作为本项目定价的参照项目。 项目价格定位 住宅部分 住宅定价参数 采样样本 第 * 页 住宅项目售价加减权分析 项目与附近楼盘评估得分比较表： 对比项目 本项目 居礼 西城芳洲 万强艺术家 大唐世家 外立面 100 105 105 90 93 景观及园林 100 106 106 90 96 周边配套 100 130 130 130 90 区位及交通 100 130 120 120 90 项目配套 100 108 108 108 94 建筑规模 100 90 95 90 96 居住氛围 100 110 105 95 100 安静程度 100 98 98 98 100 综合分数 100.0 109.6 108.4 102.6 94.9 对比项目均价 　 3600 3800 3000 2850 （毛坯价） 注：对比因素选择是购买者购买时普遍考虑的因素； 以项目自身条件为基础（分子取值100），分别就每个对比因素，与各个对手楼盘进行比较，优于自身则分母大于100，反之则小于100 。 项目价格定位 住宅部分 第 * 页 根据以上各比较楼盘综合因素比较表，可得出各楼盘的总分，根据量化比较公式，可计算出各比较楼盘的修正价格，见下表： 比较楼盘 均价（1） 修正率（2） 修正价格 （1）/（2） 居礼 3600 109.60% 3284 西城芳洲 3800 108.40% 3466 万强艺术家 3000 102.60% 2737 大唐世家 2850 94.90% 2600 根据以上量化比较法公式计算，可推演出本项目的均价 均价=(3284+3466+2737+2600)/4=3022元/平方米 项目价格定位 住宅部分 以参照样本推演本项目： 住宅项目售价加减权分析 第 * 页 住宅售价建议： 通过以上的定价因素分析，再结合本项目的市场定位和目标客户群等实际情况，推算本项目的平均售价为3000元/平方米。 价格系数表 详见后期的《价格专题报告》 价格走势分析 根据本项目开卖时所具备的条件并在下阶段延续良好销售势头，建议采用低开高走的策略。 项目价格定位 住宅部分 第 * 页 小结：项目在竞争中的位置 项目住宅竞争分析综述 系统定位综述 住宅部分 第 * 页 一般来说，销售良好的项目，其价格走势应遵从“低开高走，适时浮动”的原则。同时，此价格对应的租金对经营而言，起到放水养鱼的良好效果。项目开盘时价格应相对较低，为项目预留一个价格上调的空间，较为符合销售规律和市场追涨杀跌的投资心理行为，同时也是根据市场竞争对手状况、准买家的数量及投资能力为投资欲望、销售进度等因素随时调整。 针对目前的市场情况，我们有必要与其进行价格的对比分析，为项目提供参考。 商铺不同于住宅。商铺的价格可比性低，虽然两者皆具有固定性、唯一性，但不可能有两个完全相同的物业，由于每一个商铺的位置截然不同，即使在同一路段，街口与街尾的价格仍可能有天渊之别，更别说不同区域，不同商圈之间的比较了。 项目价格定位 商业部分 项目定价规划 第 * 页 虽然本区域的租金水平并不高，且多数批发市场是农村自建的商业，只租不售，且租金价格也不高，但本项目不应采取低定价竞争，而应强调本项目的配套环境和优势的经营条件。同时为了加强本项目的竞争力，在价格上在初期不宜定得过高，应该根据内部认购期内准买家的市场情况来制定合理价格。随着工期的进展，经营环境和配套环境的显化，推动价格较快攀升。 项目价格定位 商业部分 价格应对策略 发挥商圈优势 合理定价 第 * 页 项目的定位是中等规模、中档次、多功能、高品位，以其先进齐全的配套服务设施，为目标客户展示了一个中起点，高附加值的商业物业的形象，同时在后期的经营管理服务方面承诺做到业内的高水平。本项目的高附加值也足以提升商铺的价格。 项目价格定位 商业部分 价格应对策略 提升竞争力和商业价值 第 * 页 在市场上根据不同的价格承受能力、需求制定灵活的付款方式：以多种灵活的付款方式，可在不同程度上降低买家的投资门槛，使买