合富辉煌2010年9月17日镇江魏玛假日希尔大街营销的方案.pptVIP

合富辉煌 合富辉煌 合富辉煌 合富辉煌 合富辉煌 合富辉煌 合富辉煌 2010年9月17日 魏玛假日希尔大街营销方案 * 合富辉煌 合富辉煌 * 合富辉煌 * 目录 * 合富辉煌 * 销售体量 待售的商业为沿千禧路的3号、4号、28号、27号、24号的沿街底商和独立的商业B，总面积为8450.2㎡ 商铺楼号 分割户数 地上一层建筑面积（㎡） 地下建筑面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 3号楼 20 841.13 912.38 1753.5 4号楼 17 643.93 570.78 1214.7 28号楼 17 656.11 646.16 1302.3 27号楼 16 690.39 527.9 1218.3 24号楼 25 986.25 871.34 1857.6 合计 95 3817.81 3528.56 7346.4 商铺楼号 分割间数 地上一层建筑面积（㎡） 地上二层建筑面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 商业B 25 549.2 554.6 1103.8 面临问题当前丹徒区商业发展现状 丹徒新区的商业配套远远落后于住宅项目的规划，整个区域急需一个较强较为完善的商业配套来满足游客以及小部分本地消费者的购物需求，拉动区域经济、带动新区人气； 4 3 2 1 传统商业模式落后，缺乏统一定位、统一经营统一管理，各家楼盘的商业运营状况层次不齐，且同质化竞争严重；个性化特色型商业寥寥无几；商业消费与休闲娱乐脱节等； 传统商业不适应城市的发展及高尚住宅小区定位，这是市场的空隙点也是本案的机会点； 从区域发展看，江苏省大港中学周边的商业发展是比较活跃的，强有力的学生购物，引导了大部分商家的进入。 * 合富辉煌 * 面临问题项目商业分析 * 合富辉煌 * 项目优势 项目劣势 区位优势，地处区域核心位置，周边生活配套齐全； 合理的面积配比，30㎡-60㎡降低了招商的门槛； 仅靠江苏省重点中学——大港中学，投资前景一片大好； 商业整体规划合理，时尚德式风格，拥有3000㎡商业广场； 镇江高铁商圈的带动和未来发展前景； 周边商业氛围不够浓厚，降低了租赁客户对项目商业发展前景的认可度； 项目的租金较高，不符合商业发展现状； 紧邻321国道交叉口，周边出入人群主要为本小区居民，小区入住率不高，人流量不大； 商铺一层层高不等，从3.3米——5.1米；地上仅为一层，地下室无实际利用效果，与周边商铺相比，利用率低 VS * 合富辉煌 * 营销策略 首先以商业B招入主力店, 拿出部分位置较好的裙楼底商招商；商铺铺完成招商后，带租约销售，以实景打动客户。 以招商发展的利好预期带动另一部分商铺的同步销售。 思路 招商发展建议 第一：建造区域唯一一个大型的商业卖场，主要以服务于区域范围内的零售大卖场为主，垄断区域卖场消费； 第二：差异化经营定位策略，从形象上突破，打造一个全丹徒区差异化的主题商业街，区别于周边商铺的原始、低端商业业态。 * 合富辉煌 * 营销策略招商商业业态定位 生活、服务业态 日常生活、服务业态 日常生活、服务业态 苏果社区店、酒店、银行 商业B:主力店 主力店业态： 目前丹徒新区现有的一些超市规模小，商品品种相对不齐备，不能进一步的满足区域内居民的日常生活用品的消费； 再根据项目本生所设有的独立商业B号楼的经济技术指标（总建筑面积1103.8㎡） 我司建议引入苏果社区店作为本项目的主力店。（酒店、银行可作为备选主力店） 其他商业业态：鉴于裙楼的商业一层商铺面积在30-55㎡之间，建议为日常生活化、服务性的经营商家，如移动、联通、电力、煤气公司营业网点；家居用品、家装店：各大品牌家装体验馆；中小型综合会所及专业女子SPA会所；化妆品、美容店；书店；中型康体健身俱乐部；各保险公司、婚纱礼仪公司；宠物店；中小型餐厅等。 * 合富辉煌 * 营销策略招商原则 裙楼商铺招租，按顺序从左到右或者从右到左招租灵活控制，以大客户整体或大面积招租为主，不间隔招租。 1 商家必须3年起租。入驻商家具有优先购买权，若商家考虑购买可在同等条件下优先享有承租商铺的购买权。 2 租金每年按5%递增，每年1月1日起执行 3 为保证项目租金水平，招租时租金上将无任何优惠，但可通过增加免租期吸引商家 4 营销策略租金建议项目周边商铺租金情况 业态 出租楼层 层高（m） 面积（㎡） 租金（元/年） 平均租金（元/㎡·月） 小饭馆 地上1层 4.2 60 10000 13.9 烟酒商店 地上1层 3.9 60 12000 16.7 烧烤店 地上1层 4.8 70 22000 26.2 金谷东路沿街商铺租金（平均租金=19.3元/㎡/月） 业态 出租楼层 层高（m） 面积（㎡） 租金（元/年） 平均租金（元/㎡·月） 底铺租金（元/㎡·月） 奶茶店 地上1层 3.9 30 18000 50