合富辉煌2012年5月长沙汇一东业的项目思路沟通的报告.ppt

前 言 很荣幸为贵司服务！ 随着星沙经济发展的提速，星沙房地产市场也迎来一片欣欣向荣的景象。城市每发展到一个不同的阶段，总会出现更高层级的产品。既是城市衍生了高等级的建筑，也是建筑使得城市有了更大的变化，两者相互依存。 城市综合体，这个最高等级的建筑形态，已经在星沙初露端倪。我们尊敬的发展商计划打造星沙最具影响力的城市综合体。我们相信发展商一定能够实现宏伟的目标，并且，有了我们的协助，相信发展商能实现得更为轻松！ 报告提纲 报告提纲 城市综合体开发理念 城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益 城市综合体的物业组合模式——分核心功能型和均衡发展型两种 广州中信广场：定位为广州最顶级的超高层写字楼物业 上海商城：以五星级酒店为核心物业，带动整个项目的发展 华润中心：深圳万象城的成功运营迅速提升项目整体的认知度和形象 核心功能型的城市综合体的发展特征总结 香港朗豪坊：各功能配置合理，物业之间紧密联系，形成有机整体 不同价值的用地布局不同的物业，整体建筑与周围城市肌理充分融合 均衡发展型的城市综合体发展特征总结 城市综合体的特征及价值总结 城市综合体开发前期策略需要解决的核心问题 1、项目物业功能如何确定：发展什么物业？如何组合？ 2、在物业确定的前提下，项目整体价值如何最大化：如何构建项目核心竞争力，提升项目形象，实现开发价值最大化？ 报告提纲 报告提纲 20-40平米紧凑型小铺由于总价较低，更利于销售； 二楼、三楼商铺在一般情况下很难销售，但采用连廊式LOFT形式，买一层送一层，部分赠送露台，增加产品附加值，便能很大程度上增加客户购买兴趣，且提升二、三层产品单价。 本案商业发展方向初判： 项目商业租售建议 集中式商业全部自持，商业街全部销售回现，建议最大化规划商业街区，减少集中式商业体量，具体体量根据物业规划排布确定。 高星级酒店市场分析：星沙五星级酒店仅明城国际大酒店1家，准四星级酒店仅华天大酒店1家，本案所在区域无高星级酒店； 高星级酒店入住率：日常入住率高达95%以上，经营状况良好，客户主要以工业园区的高管及业务伙伴为主，其次广电明星。 专业人士访谈：区域内五星级酒店发展潜力大，目前五星级酒店严重不足，有强大的工业园客户支撑，建议本案可考虑开发五星级酒店。 本案酒店发展方向初判： 公寓市场分析： 公寓市场分析：大多项目设置1栋公寓，体量3-4万㎡左右，以居住型公寓为主，通煤气管道，电梯大多为知名品牌。 公寓市场分析——供销：区域内以时代星城项目销售最快，年销售量达4.78万㎡，主要因为其公寓价格优势明显，其次为综合体项目新长海广场，年销售量达3.1万㎡。 公寓市场分析——价格：公寓高出同项目住宅200-500元/㎡，可见，公寓具备提价能力。 公寓竞争压力：公寓潜在货量集中在星沙中心板块，约16.11万㎡，按照片区年销售量9.93万㎡计算，1年半将消化完毕，而项目片区内公寓潜在货量约9.37万㎡，竞争压力不大。 本案公寓发展方向初判： 写字楼市场特征：星沙主要以企业厂房、制造业为主，写字楼市场的发展尚处于起步阶段，目前已入驻企业的写字楼项目仅湘商·世纪鑫城，潜在项目规划有3个。 区域潜在竞争压力：项目所处区域潜在写字楼至少20万㎡以上，根据写字楼销售速度来看，写字楼竞争压力非常大。 本案所处区域规划发展：定位为国家经济开发区，以生产型企业为主，多为自建办公厂房，商务办公氛围较薄弱。 区域住宅各板块物业特征：区域内以高层、小高层供应为主；部分别墅及洋房分布在松雅湖片区；星沙中心片区开发热度高，本案所处区域在售项目较少。 各板块典型项目 典型项目物业特征及价格：主要以高层为主，以尚东板块项目销售价格最高，均价6000-7400元/㎡，其次为星沙中心板块，均价为4600-6500元/㎡，本案所处区域均价4600元/㎡ 典型项目供销情况：80-90㎡的两房为市场供销主力，其次为80-100㎡的2+1房，120㎡以上的三房销售速度较慢。 报告提纲 项目市场定位 项目体量及租售建议 刚谈成了一笔大生意，累得一塌糊涂，幸亏早就定好了客房，一天的劳累轻松放下。 最爱的美食啊，中西餐，应有尽有！ 报告提纲 本案 项目周边片区 （2公里） 尚东板块 星沙中心片区 东岸城邦 长房东方人家 90公馆 新长海广场 时代星城2期 爱都IDO 水岸世景 龙华科鑫 泊林尊邸 芙蓉国里 星隆国际广场 蝴蝶谷 待售项目 在售项目 市场格局：目前区域内公寓主要分布在星沙中心板块，对地段的依赖性强，项目所在片区公寓项目较少。 在售项目：东安城邦、长房东方人家、新长海广场、时代星城2期、爱都IDO、水岸世景 待售项目：龙华科鑫、芙蓉国里、蝴蝶谷、鑫泰丽都中央公馆、泊林尊邸、星隆国际广场 中房瑞致国际 商住