合富辉煌2015年09月合肥经开区海智大厦写字楼营销的方案.ppt

芙蓉路 繁华大道 翡 翠 路 港澳广场 百乐门 大华国际港 澳中财富中心 凤凰国际 伯益经典广场 办公市场机会研判/区域办公分布 区域内写字楼以在建在售为主，目前只有百乐门项目投入使用，市场需求多以住宅物业为办公场所，商办聚合度较低，整体档次中等。 金寨路沿线： 以明珠广场为中心，交通利好、良好的展示型以及商业发展基础； 繁华大道沿线： 以会展中心、徽园、欢乐岛等为主要依托，形成横向繁华道道商务轴线，相对集中，档次领先区域水平； 翡翠路沿线： 早期以居住为主导，中环城、港澳广场商业氛围轴线的形成，带动商办发展，与与政务区的连通性，地铁利好； 大华国际港 百乐门 凤凰国际 伯益经典广场 惠风环贸中心 金潜广场 中环城 科创中心 亚坤大厦 新城大厦 分布较散：商办氛围连续性不强； 氛围逐步形成：商办物业逐步发展； 市场初阶：写字楼处于初级阶段； 品质一般：整体品质感不强，中等档次； 办公现状 分布特点 经开区目前区域写字楼市场整体规模不足，2013年以百乐门单盘拉动区域市场成交，后续办公产品入市较慢。 “当时看了这个区域的几个办公楼，这个项目写字楼卖的还是不错的，主要是价格便宜，项目本身的条件还不错，商业配套也都起来了，能满足我们中午的就餐需求，性价比较高。” --百乐门已入住客户 项目名称 项目概况 推出时间 百乐门 约4.8万平米写字楼，80-2000，均价7200 去化结束 2012.09 大华国际港 约6万㎡，双楼，38-1400，均价8500 尾盘 2012.03 金潜广场 约3万㎡，83-1400，均价8000 销售结束 2013.06 凤凰商务中心 约3.2万㎡，100-1176，均价8800 2012.01 经典华城 约5万㎡，62-97，均价7500 尾盘 2013.07 港澳广场 约3.2万双楼，60-1000，均价7000 去化结束 2011.07 办公市场机会研判/区域市场特征 项目名称 规模 配置 价格 月均 去化 核心价值点 百乐门 47576 电梯：9部日立，5200㎡/部 层高：3.55米 大堂：5.5米挑高 空调：VRV多联机空调 起价：5500 现价：7200 3813 首打经开区纯商务楼； 公摊控制21%； 价格吸引投资客群； 庞大项目背景和商业氛围； 大华国际港 43642 电梯：5部电梯，5400㎡/部 层高：3.5米 大堂：9.9米挑高 空调：水冷式中央空调分户控制 起价：7500 现价：8500 1600 经开区门户首席纯商务楼； 小面积户型主导； 生态办公写字楼； 金潜广场 27077 电梯：4部三菱，6700㎡/部 层高：3.5米 大堂：11米挑高 空调：中央空调 起价：7100 现价：8000 3085 政务区属概念纯商务楼； 生态办公楼； 电梯高低分区； 一站式专业资产运营； 办公市场机会研判/产品定位/区域产品 区域目前办公产品主要以中端为主，小面积划分和高性价比是项目主力卖点，相较区域其他项目，本项目应合理控制价格，达到项目的快速去化。 区域写字入驻企业主要以中小型企业为主，客群构成特点明显。 办公市场机会研判/入驻行业构成 经开区写字楼入驻企业中以房地产及相关行业办公企业为主，贸易、金融和科技类办公企业也占有较大的比例，尤其是科技类企业，其占比在全市各区中最高。 百乐门 产品划分 入住企业展示 ◆合肥市场供应量巨大，竞争压力大； ◆小户型产品成市场热捧产品； ◆产品力整体提升很快； ◆本案产品力不具优势； ◆经开区不是商务中心区，吸引力有限； ◆价格是拉动投资客的主力途径。 1、迎合市场，提升性价比； 2、首期通过价格优势，快速去化，形成热销。 区域发展定位促使中小办公需求占主导，写字楼市场处于起步阶段，发展迅速，产品以中小户型为主导，价格导向下的投资客为主要力客群。 市场总结与启示 整体市场 产品分析 经开分析 对本案的启示 安徽公司 PART 2 价格研判及推货节奏 □价格预判 □推售节奏 价格预判/同期静态类似项目比较法 价格及权重 项目及权重 7200 15% 8500 15% 8000 15% 8800 15% 7500 10% 7000 30% 可比商业楼盘 百乐门 得分 大华国际港 得分 金潜广场 得分 凤凰商务中心 得分 金典华城 得分 港澳广场 得分 项目区位（20%） 0.0 0.000 -0.1 -0.015 -