合富辉煌长沙博宇摩尔纽约城的项目理解经营招商营销的的策划案152PPT.ppt

第一部分　项目理解篇 一、项目概况 本案位于长沙市湘府路与韶山路交界处； 东南角，北临湘府西路，南临税务高等 专科学校及红星农业博览中心与汽车南 站共同构成的长沙大物流中心，东临韶山南路及红星专业大市场。 会展中心西侧地块，是博宇房地产开发有限公司在长沙开发的第一个项目 二、项目规模与条件 面对项目周边潜在的巨大商业供应量，如何寻找到最佳切入点，在未来的激烈竞争中，独占鳌头？ 如何在市级商圈地位稳定的情况下，在受城市发展影响最大的区域级商圈中顺应大势，获得一席之地？ 在没有品牌优势支持的情况下，如何最大程度的利用现有资源，摒除不利因素，获得最有高度的市场？ 充分的了解市场，找准方向和定位，只有为市场而生的产品才能赢得市场； 面对众多的市场品牌发展商,应该尽量避其锋芒，以打造本案专属亮点为市场推广重点； 对于项目因特殊背影所带来的影响，应通过对产品的合理的整体规划赋予新的亮点； 3.如何体现价值： 本体审视: 　　ＣＰＤ中央政务区，大长沙发展方向，政府部门的南迁，南城的发展,置业投资意识已普遍建立，却步观望于不成熟的配套； 红星商圈内商业核心尚未形成，南城新建小区零落的商业配套难成气候，给商业市场的整合发展较大的空间； 中高档消费需求相对茂盛，临农博会展中心的优势是很大的买点； 核心竞争力打造关键词： 　会展经济　　ＣＰＤ　　 　大而全　　　集中型 　财富契机　 第二部分：定位篇 在红星商圈打造一个高档旗舰商场、临街商铺、和品质小高层住宅有机结合的尚品街区。 商业部分布局模式 摩尔是表示物质的量的单位, 象一座桥梁把单个的、肉眼看不见的微粒跟大数量的微粒集体、可称量的物质之间联系起来，意喻组成城市标准模式的最高形态的最精细部分． 纽约是一个美国城市标准模式的最高形态代表 纽约是繁华的 　　　这种繁华首先体现在一幢幢高耸入云的高层建筑中，它们是那样的高不可攀，以至于所有的人在它们的脚下都显得是那么的渺小。但是在这里，它们中间的哪一幢也不能真正地傲视群雄，因为大家都是高耸入云的大家伙，相互聚集在一起，密集地聚集在一起，向你自信地展示着这个都市里的财富！ 纽约、曼哈顿、博宇．摩尔纽约城三者之间的关系： 纽约：Big Apple（大苹果） 曼哈顿：Heart of New York（纽约的心脏） 博宇．摩尔纽约城：The Paradise for everybody（人们生活的天堂） 方案三：时尚汇集的品牌街区 ——摩登百老汇 备选名： 博宇.摩尔阔天城 博宇.联邦前沿广场 博宇.米兰街 三、形象包装建议（博宇．摩尔纽约城） 1。bluelaw 蓝色法则 建议在外观设计和内部装饰上遵循一个单色的原则，从建筑外观到内部陈设全部选用海蓝色。蓝色代表：海洋、纯粹、舒适、安静、安全、理想。 更重要的是这本身可以成为一个非常有冲击力的卖点，它更深层地体现了项目设计的理念：简约、舒适。 lomo wall　　在外观设计上考虑夜间效果。在外观上造就一个巨大的、不断变化的lomowall，从而达到由内而外的视觉统一，又可成为一个时尚新潮的都市景观。 外观形象包装 购物中心内部包装 合理性和人性化原则： 业态组合的合理性 配套设置分布的合理性 销售通路的人性化设计 灯光色调的亲和性、舒服度 5、经营管理建议 一、整体部署板块 二、工作部署板块 工程进度是决定整个招商进程的关键； 根据装修进程制定的营销推广计划、招商进程计划都将随着施工进程的调整而调整。 项目宣传推广关系招商进程： 项目的宣传推广计划应紧密结合与服务于招商进程，并根据招商进展情况适时调整。 2、重要环节 市场定位——客户群细分 商业模式设计——招商或经营、单店或多店组合、区内或区外商家等 平面布局与建筑规模——长期赢利与否的关键 商户组合与主力店确定 招商条件的拟定 开业典礼 促销服务 营运管理 （1）在整个商业广场中，主力店与店中店相互依存，相互支持，相互衬托。 使零售业态和商品品种的不断调整趋向更加合理，更加符合市场，也就不 能忽视和放弃任何一个角落，任何一种业态的旺场经营管理，保证处处红火。否则，购物中心价值（含金量）就会减少。（2）各业态的作用和意义差别： 超市：引人气、挣现金流 百货：挣现金流、提高档次 店中店：挣利润、领导潮流 娱乐：引客、留客场所 餐饮：配套消费，完善功能（3）为购物中心带来高租金的店中店，经营是关键。 经营组合: 主力客户：家乐福 次主力商家： 麦当劳 、国美、苏宁、漂亮宝贝、钱柜、 咖啡之翼、惟楚等 知名