同策2013年昆山淀山湖岸的项目后期定位产品建议.pptVIP

昆山淀山湖岸项目 后期定位产品建议 整 体 框 架 1、突破 3、发力 LAKE ＆ LIVE 2、方向 突破 第一部分 打破现状 区域简述 主力区域 大自然别墅 云湖御墅 以淀山湖为中心，周边四方别墅主要聚集在东北方向 东南方向由于临近青浦区，产权性质属于上海，从而与纯正淀山湖区域内在售别墅项目有一定的差异 淀山湖、度假、别墅，向东北方看 10000-20000元/㎡之间 300-800万元/套 12000-25000元/㎡之间 200-4000万元/套 6000-8000元/㎡之间 160-400万/套 13500-30000元/㎡之间 400-4000万元/套 15000-18000元/㎡之间 600-900万/套 有钱人的天堂，没钱人的奢想 别墅聚集区 一线湖景 二线湖景 别墅聚零散补充集区 本案缺少一线湖景资源，与区域内部项目相比缺少景观核心竞争力。若以相同类产品直接竞争，必须以牺牲价格手段扩大自己的竞争力 本案位于淀山湖度假别墅主力区域，周边项目较多，各类档次参差，竞争较激烈 大区域看好，小区域利空 本案简介 二期合院 主力户型260-400㎡ 从新定位产品 建成 保留 二期-1 二期-2 产品类型 合院 小院 面积区间 260-450㎡ 260-300㎡ 套数 76套 42套 容积率 0.5 建筑密度 17.91% 机动车停车位 2辆/户 北侧河道 新乐路 万园路 万园路 新乐路 东、西两条支道直通主干道新乐路，项目进入性好，北侧临靠河道，稍加修葺将形成一定的景观带 黄浦江南路 本案简介 自然资源：以淀山湖为核心，周边多个古镇，是集景观与人文为一体的区域 交通枢纽：沿着沪宁高速，拉近了上海与淀山湖的距离，大虹桥的规划直接将淀山湖定义为上海的西郊 淀山湖，为上海所熟知的后花园 总价100万以下 公寓项目 淀山湖 客户汇总 总价100-600万 小面积别墅 总价600万以上 大面积独栋 上海客户90% 淀山湖本地中高端客户 如：福运马洛卡花园洋房 如：时代御湖 云湖御墅 如：富力湾 纳帕尔湾 淀湖桃源 绅园 上海客户95% 现有客户构成 从目前的情况看来，目前客户前往淀山湖的频率主要为半年及半年以上，完全不符合当初的预想 目前现状 目前的情况看来，客户目前持有房屋 用于度假、自住、投资客户比例均有所减少 主要原因：目前淀山湖周边配套仍不完善，不适宜度假自住 购房至今项目增值慢，周边楼盘多，转手难度大 客户被动持有物业 这个后花园 认知度正在逐渐降低 中央经济工作会议已明确坚持楼市调控不放松， 更通过部门“喊话”坚定保障房建设的必要性和重要性 2013年政策看点——房地产调控信心与决心 2011年底至2012年上半年，佛山、芜湖、上海、石家庄、南京等数十个城市相继对当地楼市调控政策进行了微调，其内容涉及放松限购条件、分期支付土地出让金、提高公积金贷款额度等，然而多数微调政策经报道后即被叫停，但地方政府救市措施不断，楼市开启了“微调时代”。 2013年政策看点——保障房建设信任与挑战 住建部：2013年继续实行限购措施，抑制投资性购房需求 官方喊话 把握大方向 把握大方向 宏观政策回顾 1、完善稳定房价工作责任制 2、坚决抑制投机投资性购房 3、增加普通商品住房及用地供应 4、加快保障性安居工程规划建设 5、加强市场监管 老调重申，将调控计划落实到深处 苏州限购令内容： 　　苏州市户籍居民在市区已有一套住房的限购一套。已拥有两套及以上住房的暂停在苏州市向其售房。非苏州市户籍居民能够提供自购房之日起两年内，累积缴纳一年以上社保或者纳税证明的，限购一套住房，如果已经拥有一套及以上住房，暂停在市区向其售房。 把握大方向 宏观政策回顾 苏州接下来可能被限购的城市，昆山首当其冲 　　 江苏可能新增限购城市：一般都是江苏房价绝对值较高的城市，包括江苏的昆山、张家港、吴江、常熟、江阴等，有可能被列入限购名单。这些“经济百强县”前列城市，近年来，房地产投资增长迅速，房价也位居江苏前列。 2013年房地产市场调控绝对不会放松，各地方政府会有针对性的出台地方调控细则，仍旧是保刚需、抑投资投机 宏观大势对于本项目后期销售不利 以目前产品难以支撑跑赢周边同类产品 把握大方向 套 受节假日影响，13年开年前两月时间，度假区别墅及公寓类产品销量均有一定程度的下跌，公寓类产品跌幅大于别墅类 受大势影响，度假区域内公寓类产品销量回升劲头明显高于别墅产品 公寓类产品以其较低的总价同样享受优越的资源，且升值潜力大，受的较多的度假、投资客青睐 注：度假区域主要选择上海的朱家角板块、海湾板块、柘林板块、陈家镇板块 借回暖大势，度假板块内公寓及花园洋房类产品回升势头明显 上海度假类产品 把握大