同策三区松江环城路地块整体营销的的策划的报告.ppt

区域商业现状——项目周边 项目周边环城路上商业业态主要以洗车店，饭店为主，缺乏生活配套设施； 距项目最近的商业——平高商业广场，建成已有一段时间，但发现其沿街商铺都有空置现象； 项目内部几乎全部空置； 主要是由于产品定位规划及招商存在问题； 区域商业现状——项目周边 绿地伯顿广场位于地块北侧，紧靠本地块；该项目商业以“美食新天地”为特色，引进高档国际品牌，融入“巡街式”商业街区规划，开创松江国际级开发式休闲风情街区 该项目商业已售馨，正售办公部分及底商的招商中。 绿地伯顿广场 物业类型 商业街商铺 建筑类别 高层 开盘时间 2009-5 容积率 2.50 占地面积 13806平 建筑面积 44154平 物业费 9元/平/月 绿化率 30% 成交均价 14780元/平方米 开发商 上海绿地融盛置业有限公司 地址 荣乐东路1133弄2号 区域商业现状——项目周边 本地块 荣乐路临街网点　租金1.5-2.0元/m2/天 地块南侧网点　租金1.5-1.8元/m2/天 区域商业现状——项目周边租金状况 区域商业现状——项目东边 松东路、环城路商业繁华，沿街两边商铺林立，业态丰富，餐饮、娱乐、休闲、购物，应有尽有 整体商业档次尚可，五星级电影院、溜冰场、购物街、大量的餐饮店，为该街拉聚大量人气 该街周边聚集众多大型外资企业，汇聚大量白领与外籍人士，附近有LOMO森活苑及诸多成熟小区 环城路餐饮休闲一条街的租金为3-5元/平方米·天 本案 绿地伯顿大厦 平高商业广场 区域商业现状——项目东边 LOMO玩库 LOMO玩库是松江老城区首个家庭一站式休闲广场，总建筑面积32000平方米。 LOMO玩库集购物、休闲、娱乐、餐饮四大功能于一体，提供一站式服务。其中： 一楼时尚生活区 二楼百货区 三楼休闲美食区 四楼娱乐天地区 其中三到四层是星美豪华五星级旗舰电影院 该商场租金为3-5元/平方米·天 商业定位： 目标消费群体——都是年轻人为主体 商场经营特色——以休闲、娱乐为特色、综合餐饮、购物等为一体的大型购物中心 商场形象定位——松江的娱乐新地标 主要业态业种——品牌专卖商场、休闲咖啡厅、餐饮、影院、KTV、电玩、百货、家居馆 区域商业现状——项目西南边 本案 绿地伯顿大厦 平高商业广场 鹿都商业广场 庙 前 街 松江商业中心：中山中路 区域商业现状——项目西南边 鹿都商业广场 庙前街 电影院、服装店、餐饮店、娱乐休闲等等，业态丰富，中山中路核心商圈底商租金约为10-18元/平方米·天 鹿都商业广场 沃尔玛超市入驻，商场集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，是松江老城最大的商业集中型项目 目前部分商铺在售，35000元/平方米 庙前街 庙前街是以古建筑为特色的美食一条街，区域内聚集大量餐饮店 目前租金8.5-11元/平方米·天 该片区是松江最为繁华的商业圈，素有“松江南京路”之称 区域商业现状——项目西北边 方舟休闲广场总建面15万方，整合6层公寓和大规模商业用房，各自区域明确，管理分离是松江最大的综合性商业旗舰之一 大量优质业态入驻 易初莲花、好饰家2大零售商 2400平方米的苏宁电器 4000平方米的舒友海鲜连锁大酒店 耐克、阿迪、阳光百货 肯德基、如家 游歌量贩式KTV等等 在方舟休闲广场，规划了渗透型人流交通动线，将广场分为7大区域： 餐饮休闲、服装饰品、家具装饰、电信电讯、宠物花鸟、生活便利、品牌综合 区域商业现状——项目西北边 在方舟休闲广场，规划了渗透型人流交通动线，将广场分为7大区域： 餐饮休闲、服装饰品、家具装饰、电信电讯、宠物花鸟、生活便利、品牌综合 方舟休闲广场的租金在2-5元/平方米·天 区域商业现状——总结 项目周边商业档次较低，且商业状况较差，目前项目所在区域的商业发展并不是很成功 项目周边有三个成熟的集中型商圈，环城餐饮休闲街、中山中路商业街、方舟休闲广场，均具有较强的区域引导力强 本案与这三个商圈的步行距离约为10分钟，来往十分方便，而身处三大商圈之中，本案想形成大型商业圈氛围十分困难 建议：本案商业定位为社区配套型商业 5 项目前景分析 周边厂房及火车站影响 白领公寓可行性研究 周边厂房及火车站影响 本项目 长沙重工厂房 项目东侧一路之隔就是长沙中联重工科技公司的大片厂房，且处生产中。 考虑到该厂房产业性质（重工业）以及与项目的距离非常之近，将对于项目区域产生噪音及空气污染影响，并将降低客户对于项目区块的整体档次印象。 据了解，该厂房中短期内（项目结案前）将不会有搬迁或停业计划。 项目开发建议： 在区域小环境不好的情况下成功打造社区内部的优雅环境： 1、通过产品排布规避厂房对项目的直接影响 2、通过智能化设施排除厂房的噪音等负面影响 周边厂房及火车站影响 项目西南处坐落有松江火车站，为周边区域带