同策上海嘉定天际蓝桥苑商业的项目的研究的报告74PPT.ppt

传统沃尔玛周边商业特点 分布于大型主力店周围100米半径内 ·与主力店人流通道紧密相连，共享主力店客流 ·与主力店形成差异化经营，优势互补 ·与主力店形成稳固的利益共同体 ·主力店沃尔玛带动周边商铺价值大幅提升 吴中路易初莲花 易初莲花是吴中路商业的核心，周边有麦当劳、石头·剪刀·布家具大卖场、美车饰汽车百货等商业设施。 沿吴中路向东，和虹许路交汇处大众美林阁对面有一个大型的SHOPPINGMALL “金虹桥广场。此外，虹梅路休闲街也已成型。虹梅路北端由于大部分居住区已经成规模，许多咖啡店和休闲餐馆已经开始陆续进驻。 周边小型商业业态：金云顶食品、莫泰酒店、花之林人文茶馆、莫泰168旅店、好美家家具装饰店、丰田汽车服务中心。 五角场大润发 3000平方米近30个中高档知名品牌专卖店： 班尼路、ELE生活空间、安踏运动品牌、竞运体育、鳄鱼T恤；美亚唱片、巴黎三城、华氏大药房、上海九安新洗、丽婴房、柯达摄影、柔婷专业美容 一、二楼大厅 2000平方米的美食广场： 近十家各类特色小吃，如大娘水饺、味之都、杏花楼；并配有肯德基、上岛咖啡 一楼 汽车停车泊位 374个 自行车停车 1263辆 停车设置 总占地面积 33332平方米 建筑面积 42120平方米 卖场面积 9840平方米 卖场数据明细 大型的卖场会带来大量的人流，周边的商业也会因此而得到发展。 大卖场商圈辐射范围内的商业业态为：大型专业卖场、餐饮、品牌专卖店、娱乐。 不仅商圈内商业形态彼此互补，同时商圈也能提升周边住宅项目生活舒适性。 一个完善的大卖场商圈能给人的需求得到足够的满足，但同时我们也可以关注人们需求的变化情况，引导人产生更高层次的满足。 对比嘉莲华国际广场规划以及上海市内现有的成熟的大型大卖场商圈的情况，我们认为，在策略选择上应更倾向于差异化经营。 由于嘉莲华国际广场业态十分齐全，况且沃尔玛将对本项目产生的影响非常复杂，本案在后期商业经营上，还需要做更深入的研究。 结 论 第二部分 商业定位分析 商业定位出发点 产品概念定位 产品立足点 商业环境 项目特点 市场供给 市场需求 定 位 区位特征 从曹安路方向来看，本项目地处曹安商贸区覆盖内，与两个地标性项目（嘉莲华国际商业广场、电子商贸城）比邻而居。 从江桥的区划看，本项目属于江桥一村范围内，与江桥的行政中心同属同一街坊，是江桥居民公认的镇中心，居民认可度极高。 项目特性 规模（规划） 从本项目规模体量看，40000余平方米的建筑面积，将其置之曹安商贸区范围内，则属于小型商业；就江桥地区而言，则属于大型集中商业。 从本项目规划看，建筑面积约40000平方米，分为三个部分：沿街底铺10000平方米、商务办公楼10000平方米和集中商业（商场）20000平方米。 项目属性 住宅小区的配套商业——是本项目最根本的属性 商业形态应与曹安商贸区现有业态相异，避免同质化竞争 商业规划应避免对住宅部分产生负面影响和不利因素 商业形象应有利于提升项目的整体品质和总体形象 商业功能应充分考虑小区及周边居民的日常生活所需 商业定位出发点 融入曹安商贸区，服务江桥社区 项目商业定位 经济型酒店 企业产品展示 大型餐饮娱乐设施 社区性服务设施 产品立足点 第三部分 产品研究 项目总体情况介绍 产品概念定位 整体规划分析 核心区产品研究 区域位置： 东临靖远路、南面西虬江河、西接华江支路、北靠曹安公路 经济技术指标： 总用地：7.13万平方米 总建筑面积：18.58万平方米 容积率：2.175 项目总体情况 本 案 东 华江路 西 华江支路 南 西虬江河 北 曹安公路 大型 FEELS 综合体----情感体验中心 F- Food 餐饮 E- Entertainment 娱乐 E- Enterprise-show 企业展示 L- HoteL 酒店 S- Community-Service 社区服务 产品概念定位 社区配套商业 企业展示 核心商业 功能分区示意 曹安路商业：企业展示 华江支路商业：社区配套 核心区商业：大型娱乐餐饮、酒店公寓、创意商业 业态分布 企业及产品形象展示。 曹安路沿线商业 社区及居民生活配套。 华江支路沿线商业 酒店餐饮娱乐休