同致行2010年西安悦邦北大街的项目市场的研究及概念定位的报告.ppt

* 80 * 西安目前的房地产市场已经形成以南郊强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性；但酒店式公寓仍然以城内及其一级辐射带内供应集中。 区域 档次 主要目标客户 曲江板块 高档\以别墅、低密度物业为主 私营企业主高级管理人员 高级公务员 高新 中高档\高层和小高层洋房为主 高新产业技术、管理人员私营企业主公务员 城内 中高档、酒店式公寓 外企和大企业高级员工、投资客和机构 南郊 中档至中高档\小高层和高层 研究所技术人员、教师 私营企业主 东郊 中档\以普通小高层洋房 个体批发经营户区域厂矿企业(纺织)管理人员 西郊 中档以普通高层洋房 军工企业高级技术及管理人员高教教师航空企业员工 北郊 中档至中低档 以普通小高层洋房 公务员企业技术人员及管理人员 北郊 东郊 西郊 南郊 高新 本项目 城内 曲江板块 浐河板块 Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析 Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析 从区位角度而言，对本案影响最大的城内市场特征如下： 具有明显的稀缺性，新增供应萎缩； 价格坚挺，西安消费者对城内市场高度认可； 投资消费占城内消费主力，对总价的敏感度较高。 西安城内市场销售概况 Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析 西安城内典型项目概况 项目 南门国际 粉巷一号 宏府嘉汇广场 阳光国际公寓 阳光里 和平大道 占地 8.16亩 6亩 20亩 7亩 14407.3 ㎡ 4800.00 ㎡ 住宅 48000㎡左右 19000㎡ 110000㎡ 38000㎡ 14000㎡ 13000㎡ 商业 3000㎡左右 5000㎡ 60000㎡ 5000㎡ 2000㎡ 8800㎡ 会所 200㎡左右 —— 1000㎡ —— —— —— 户数 1172 275 1061户A座B座 468户 321户 245 容积率 9．98 7 10 7.59 8.4 3.8 规划 1栋（A座25层B座33层）3梯20户 1栋12层高层(3梯33户） 3栋A座13层B座15层C座18层 1栋15层高层（3梯40户） 1栋12层高层（3梯28户） 1栋8层小高层（5梯48户） 为目前西安最典型的酒店式公寓聚集区 西安城内典型项目产品分析 Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析 项目 30㎡以下 30㎡-40㎡ 40㎡-50㎡ 50㎡-60㎡ 60㎡以上 合计 和平大道 20 210 15 245 阳光里 145 77 33 66 321 阳光国际公寓 80 135 80 173 468 宏府嘉汇广场 20 70 102 465 353 1010 粉巷一号 32 72 120 40 264 南门国际 62 246 554 217 62 1172 合计 102 573 1150 915 709 3480 从目前供应的酒店公寓面积线来看，40-60平米的产品为主流，30平米以下的产品相对较少； 从产品线来看，西安酒店公寓产品主要为1房产品，其中多数项目的一房比例在80%以上； 西安城内典型项目产品分析 Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析 和平大道 土地使用年限 70年 商业面积 8800㎡ 会所面积 无 项目规划 1栋8层小高层（5梯48户） 车位 100个（地下）40个（地上） 公摊率 27％ 假日国际公寓 土地使用年限 70年 商业面积 5000㎡ 会所面积 无 项目规划 1栋15层高层（3梯40户） 车位 109个（地下）只租不售 公摊率 28％ 宏府嘉会广场 土地使用年限 50年 商业面积 60000㎡ 会所面积 1000㎡ 项目规划 3栋A座13层B座15层C座18层 （A座7梯50户，B座7梯40户， C座未定） 车位 350（地下）只租不售 公摊率 26％ 粉巷西1号 土地使用年限 50年 商业面积 5000㎡ 会所面积 无 项目规划 1栋12层高层(3梯33户） 车位 100（地下） 公摊率 27％ 南门国际 土地使用年限 70年 商业面积 3000㎡左右 会所面积 200㎡左右 项目规划 1栋（A座25层B座33层）3梯20户 车位 72个（地下，只租不售） 公摊率 A座32％B座24％ 会所配套有待提升，车位明显不足，梯户比一般在1：8-1：10左右，密度极高； 公摊比例相当高，在26%—28%左右，年限50—70年不等。 Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析 西安城内典型项目产品分析 项目 物业管理 装修标准 和平大道 上海宝利 （1.9元/㎡） 精装：1、公共区域精装； 2、集中采暖，暖气片安装到位，无天然气；3、户门为防盗门；塑钢窗；4、墙：乳胶漆，地：木地板；5、厨房：整体厨房，卫生间： 整体卫浴；6、完成公共区域消防系统；7、网线、电话