呼和浩特香槟美景营销的的策划的方案71PPT2008年.ppt

一期项目——推盘节奏 一期营销策略——“各阶段目标” 价格核心战略—— 低价入市，抢占市场； 层层推进，快速销售； 引爆市场，制造供不应求之销售局面。 一期总体销售达65-70%时二期项目开始销售 预计09年7月开始认筹 预计09年9月中旬开始公开发售 一、二期项目总体销售达65-70%，三期开始销售 预计10年8月开始认筹 预计10年10月开始公开发售 二期价格策略 目前片区市场多层均价：2200 按市场预计小高层均价：2450 呼和浩特市房地产管理局必威体育精装版发布的数据显示，商品住宅年度同比增长为9.7%，根据 市场增长趋势放缓和片区放量突增的情况，取8%为合理的计算参考，按这个指数计算， 二期的市场参考均价为： 多 层： 2200×（1＋8%）≈2376元/平米 小高层： 2450×（1＋8%）≈2646元/平米 二期预期价格：多层2400—2500元/平米，小高层2700—2900元/平米 三期价格策略 09年片区市场多层均价为：2500元/平米 高层均价为：2900元/平米 呼和浩特市房地产管理局必威体育精装版发布的数据显示，商品住宅年度同比增长为9.7%，根据市场增长趋势放缓和片区放量突增的情况，取8%为合理的计算参考，按这个指数计算，三期的市场参考均价为： 多 层：2500×（1＋8%）≈2700元/平米 高 层：2900×（1＋8%）≈3132元/平米 三期预期价格：多层2700—2800元/平米，高层3100—3200元/平米 根据项目工程形象进度、借助住宅销售人气和市场转旺，在一期外商业街外部装修完成且新售楼处装修完毕时，于09年7月份开始商业认筹，认筹期三个月，预计09年8、9月份一期商业公开发售，二、三期商业同样根据工程进度适时调整入市时间。 1、迅速销售，快速回款 2、销售带动拆迁 3、轰动效应 4、抢占市场，争夺客户 5、树立项目品牌和公司品牌 发展商、代理商目的 入市手段选定 方案一：年前入市（年前方案） 方案二：年后集中入市（年后方案） 两种入市方案 入市手段选定 年前入市方案优劣势分析 S W 保持优势 ①客户储备数量不大 ②系统推广难度大 ③容易陷入自然销售节奏 ④较难达到轰动效果 ⑤知名度、美誉度不高 ⑥现场包装不足 ⑦逆势入市风险 ①回款迅速 ②分期入市低开高走涨价空间较大 ③抢占市场，抢夺客户 ④缓解后续销售压力 ⑤易于把握市场走向 属客观因素造成 与专业广告公司合作 采用非常规销售手段 采用非常规销售手段 加大广告投入 加大拆迁和现场展示 （总规图、园林图、户型室内效果图、卖点展示） 工地形象和低价支撑 入市手段选定 年后入市方案优劣势分析 S W 保持优势 属客观因素造成 让利优惠 难以避免 市场不确定性 及时掌握市场动态 ①集中开盘，容易产生轰动效应 ②市场试探期长，价格更趋合理化 ③客户储备充足 ④包装推广手段完善 ⑤推广费用集中 ⑥易于品牌建立 ⑦顺市销售 ①发展商回笼资金慢 ②容易造成客户流失 ③为防止客户流失付出大量优惠 ④市场变数加大竞争风险 ⑤价格走势不明朗 入市手段选定 年前强势入市。 采用直接销售和认筹积累相结合的形式。 结论 入市手段选定 一期一组团（4栋楼） 一期二组团（4栋楼） 一期三组团（4栋楼） 注：一期原小高层项目，建议在二期中推出 一组团直接销售 二、三组团同时认筹 一组团销售率达70%， 二组团公开发售 一、二组团整体销售率达65-70%， 三组团公开发售 一期推盘节奏 一期一组团销售达85% 二组团公开发售 二组团销售达75% 三组团公开发售 一期项目销售达75% 带动二期快速建设和入市 06年11月18-07年1月中下旬 07年1月中下旬-07年4月上旬 07年4月上旬—07年8月 一期阶段目标 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二、三期住宅 一期价格