xx县二手房市分析报告.doc

XX县二手房市场分析报告 XX县简介 XX县地处X，东邻X，西邻X，常住人口50万人，XX县按行政规划有10个乡镇，6个牧场，3个管理处，XX县市区人口有10万人以上。 XX县二手房公司发展现状 XX县正规依法注册的二手房公司只有一家，就是本公司。自2011年7月份开始在XX县运营二手房交易市场。到现在已经历时8个月时间，整体运营状况良好，每个月平均销售房产在10套以上。公司收取服务费的标准是按房产成交价的4%收取，一般情况成交一套房产，公司收取的服务佣金在1万元左右。公司自开张营业至今正逢国家对房地产市场的宏观调控，所以目前的销售情况和利润还不算太理想。2012年春节后，新疆房地产市场的成交量普遍回升，房地产市场越来越热，虽然总体销量不能和2009年、2010年相比，但肯定要比2011年下半年要好很多。据2012年3月15日的新疆新闻报道，新疆在十二五计划期间将建设一批50万人口以上的大城市，新疆作为一个正在成长中的边疆省份，以稳定为主，经济发展为辅，国家绝对不会刻意打压新疆的房价，影响新疆正常的经济发展。我认为在未来20年，新疆的房市只会越来越稳，越来越好。本公司有信心在XX县把二手房交易业务做得更大，更好，更赚钱。只要银行贷款能正常审批，本公司一年的纯利润超过100万元不是问题，“吃水不忘挖井人”。滴水之恩，当以涌泉相报。 本公司发展到现在所遭遇到的困难很多，但最大的一个困难就是自2011年7月份开业至今，二手房按揭贷款的业务一直没有做通，做顺，做好，作为公司的负责人，在公司开业之前，就已经努力和XX县各大银行商谈，沟通。当时除了XX县邮政银行答应可以合作外，其他银行都已，从未办理过二手房按揭贷款的业务为借口，拒绝和本公司合作。站在我个人的角度，发自内心的真的很感激XX县邮政银行给我的帮助和支持，如果没有XX县邮政银行积极明确的态度，我公司根本就不敢在XX县挂牌经营，也不会有现在的丰厚利润，更不会有未来。可现实是残酷的，从2011年7月份我公司正式开张营业至今，到现在都已经8个月了。除了以个商贷款的名目，邮政银行给我公司客户，放了唯一一笔贷款外，没有做成任何一笔二手房按揭贷款业务。光乌苏市邮政银行，一家银行在2010到2011年上半年就发放两千多万元的二手房贷款。可是总人口超过40万的XX县，近一年的时间没有做成一笔二手房按揭贷款业务。难道是整个XX县购买二手房的购房人条件全都不合格？XX人是劣等公民？二等公民？XX市购买二手房的购房人条件全都合格。我很奇怪了？ 银行方面主要提出以下几个难点 根据中国现行法律，居民购买的唯一，首套住房。作为抵押物不能被法院判决拍卖，给银行还贷款。只能被法院查封，不准居民继续居住使用。直到购房人还清全部银行贷款为止。银行有风险呀。 破解：现实情况是，购房人把自己的房产做完抵押、公正的手续，抵押给银行，申请购房贷款。当购房人违约不偿还银行贷款时，银行就通过法院判决查封、收回、拍卖该套房产。拍卖后所得房款除偿还银行房贷外，剩余的还给购房人。欠债还钱，天经地义。 银行给购房人办理按揭贷款时，客户虽然购买了财产保险和人身意外伤害险，也不能完全保证银行发放的购房贷款能安全收回。 破解：银行在给购房人发放购房贷款前必须强制购房人买财产保险和人身意外伤害险。财产保险：可以在该套房产发生火灾等意外灾难时，致使该房产受到损毁，为避免购房人赖账，保险公司负责赔偿购房人欠银行的剩余购房款。人身意外伤害险：购房人在偿还银行购房贷款期间，出现意外死亡或伤残，无力继续偿还银行贷款时。购房人欠银行的剩余购房款由保险公司一次性支付。 房产经纪公司与银行方面合作，给银行交纳最低10万元以上的保证金。银行每个月固定给房产经纪公司一定数量的贷款额度。当购房人不能每月按时偿还银行房贷月供时，银行可以从房产经纪公司的保证金账户里扣除。银行担心购房人长期耍赖，拒绝偿还银行的所有购房贷款，房产经纪公司所交保证金的数额根本就不够抵扣，银行的风险大呀。 破解：房产经纪公司给银行交纳保证金的制度，避免了很多因为购房人暂时经济困难，连续拖欠银行房贷月供的弊端。保证金和购房人集体贷款的总金额相比，确实很少。但是保证金制度可以为银行节省很多的时间和精力，不致于因为购房人暂时拖欠房贷月供，银行就浪费了大量人力，物力，到法院起诉购房人。中国８０％以上的，绝大多数银行都是以这样的方式和房产经纪公司合作的。对双方都有好处。 ４、住房贷款周期太长，规模太小，利率低，利润少。不像农业贷款周期短，银行收回本金快，规模大，利率高，利润高。 破解：住房贷款虽然回收周期长，利率低，利润低，但是放一笔贷款可以帮助银行挣几十年的利润，而放其他短期贷款虽然利率高，利润高。但是没有住房贷款收益稳定，手续简单方便。一次放贷，银行长期收益。住房贷款刚开始做规模小，不等于以后永远