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房地产全程策划流程 以西安“智慧城”项目为例 学院：资源环境学院 专业：11级房地产经营管理 姓名：明盈盈 学号：12011244912 指导老师：赵小勇 引言 房地产项目策划就是从开发商获得土地使用权、市场调查、市场定位、……销售策划、广告策划一直到物业管理的全过程策划。从发展趋势看，越来越强调全程策划，具体地说：房地产项目全程策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。 在实践中，开发商基本都遵循着一个合乎逻辑及开发规律的程序。一般说来，这个程序包括五个阶段：投资机会选择与决策阶段、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理阶段。当然房地产开发的程序不是一成不变，也不会是按部就班的，各阶段的工作可以交替穿插进行。但无论顺序如何变化，基本大致方向还是这五大阶段。正文就是房地产项目策划的分阶段细部流程。并且以西安“智慧城”项目为例。 目录 第一部分 房地产开发全流程1 第一章 投资机会选择与决策1 1投资机会选择1 1.1.1投资机会寻找（看地)1 1.1.2投资机会筛选2 1.2投资决策分析2 1.2.1项目可行性分析2 1.2.2项目财务分析5 第二章 前期工作5 2.1项目报建程序5 2.1.1项目立项选址5 2.1.2 方案设计审查5 2.1.3初步设计审查阶段5 2.1.4施工图审查备案及报建5 2.1.5施工准备阶段5 2.1.6项目验收及备案6 2.2开工前开发商准备阶段6 第三章 建设阶段6 3.1土石方施工阶段6 3.2基础施工阶段7 3.3主体结构施工阶段7 3.4建筑装饰装修施工阶段7 3.5屋面工程施工阶段7 3.6安装施工阶段7 租售阶段7 4.1公开发售前准备工作7 4.2公开发售时准备工作8 4.3销售及尾盘处理10 物业服务阶段10 5.1物业管理的早期介入10 5.2．制定物业管理方案10 5.3．制定业主临时公约及有关制度12 5.4．选聘物业管理企业12 第二部 案例分析14 投资选择篇14 1.1城市状况14 1.2房地产市场状况16 1.3项目周边环境18 1.4企业状况分析19 前期开发策划篇19 2.1开发理念19 2.2开发模式21 2.3项目规划22 2.3.1规划原则22 2.3.2规划布局22 2.3.3公建规划25 2.3.4景观规划26 2.3.5建筑设计26 第三章 项目定位篇27 3.1战略定位27 3.2主题定位27 3.3形象定位28 3.4功能定位28 3.5市场定位29 3.6客户定位29 3.7价格定位30 3.8产品定位30 第四章 项目营销篇31 4.1营销推广策略31 4.2营销推广思路31 4.3营销推广方式31 4.4营销推广主题31 4.5项目卖点提炼32 4.6六大推广节点33 物业管理篇36 5.1概述36 5.2目标36 5.3组织36 5.4人事36 5.5经营预测36 5.6前期物业接管39 5.7日常工作39 PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT - 39 - 房地产开发过程 投资机会选择与决策 1投资机会选择 1.1.1投资机会寻找（看地） 1.宏观经济环境分析 （1）区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。 （2)经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。 （3）政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。 （4）行业环境。有关国民经济社会发展计划