万科地产项目行性报告内容指引.doc

万科地产项目可行性报告内容指引一、?前言?随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。?二、?可行性报告内容指引?项目决策背景及摘要?一、外部环境?1、?城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；?2、?宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。?3、?项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；?二、内部因素?1、?项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；?2、?公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；?3、?从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；?第一部分：项目概况?一、?宗地位置?宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。?附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。?二、?宗地现状?1、?四至范围；?2、?地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；?3、?地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；?4、?地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；?5、?地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；?6、?土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；?7、?地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。?附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；?地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；?地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。?三、?项目周边的社区配套?（一）周边3000米范围内的社区配套?1、?交通状况?（1）?公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；?（2）?宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；?（3）?现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。?附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；?2、?教育：大中小学及教育质量情况。?3、?医院等级和医疗水平?4、?大型购物中心、主要商业和菜市场?5、?文化、体育、娱乐设施?6、?公园?7、?银行?8、?邮局?9、?其他?附图：生活设施分布图，具体位置、距离。?（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状?四、?项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）?1、?治安情况?2、?空气状况?3、?噪声情况?4、?污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）?5、?危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）?6、?周边景观?7、?风水情况?8、?近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。?9、?其他?五、?大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）?1、?道路现状及规划发展?包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。?2、?供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。?3、?污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。?4、?通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。?5、?永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。?6、?燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。?7、?供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。?附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。?六、?规划控制要点?1、?总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积?2、?住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积?3、?综合容积率、住宅容积率?4、