某市XX场调研报告.doc

某市XX市场调研报告 一、????区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于某渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是某市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形 2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“某的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方面的文化消费内涵 2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 ? 商业环境 人流量（日/万） 辐射消费范围 商业营业面积（万㎡） 商业形态 20万 江北、渝北、 北部新区 70 余万㎡ 百货、家电、建材、餐饮、娱乐等 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。 ? 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。 ? 人口及产业构成 * 当前情况 目前观音桥商圈的商业辐射区域主要包括江北区、渝北区、北部新区，辐射人口100万以上，江北、渝北不属于传统意义上的经济强区，但随着区域房地产市场的开发，大量的中、高档楼盘的兴建，北部新区的兴起，城市居民纷纷选择该区置业，仅此带给北部新区的新增人口达10万以上，且北部新区逐渐形成某主要的富人聚居区域之一，彻底颠覆了该区域传统的人口结构。 区域主要以二、三产业为主，汽车摩托车、电子通信设备、医药、日用化工为区域的主要支柱产业，江北是某北部商贸中心，观音桥农贸市场年成交额在全国同类市场排名第二。 * 未来发展 随着区域房地产市场开发的进一步深入，江北城CBD的兴建，北部区域新增人口将达20万—30万，大量城市配套的建设将大力促进区域第三产业，尤其是餐饮、娱乐以及流通商业的发展。 二、主城区各区商圈对比分析 1、商业体量 商圈 当前供应量 2005年 预计近期供应量 2006年 预计远期供应量 2010年 解放碑商圈 100万 30万 75万 沙坪坝商圈 20万 30万 40万 南坪商圈 26万 30万 45万 杨家坪商圈 20万 34万 40万 观音桥商圈 70万 32万 45万 2、商圈特色 内容 商圈名 步行街 商业面积 吸纳和辐射面 （人口） 特殊题材 解放碑 建成时间最早，市内影响范围最大8万平方米 100万平方米以上 100万以上 中央商务区 沙坪坝 在全国较有影响，8万平方米 20万平方米左右 100余万人 三峡文化、人性化、文化区 南坪 变数最大的步行街，33万平方米 约26万平方米 60余万人 吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸 杨家坪 有最高的玻璃塔，18.9万平方米 约20万平方米 近100万人 轻轨横贯，周围有某动物园 观音桥 市民期待最多，42万平方米 70万平方米左右 80余万人 附近桥梁最多，临近北部新区 三、区域板快分析 1、商圈各区块分析 ? 北城天街?区块 * 区块范围 洋河大道及建新北路沿线 * 概述 步行街外商圈的主要商业分布区，集中了北城天街（北京华联、远东百货）、香港城、天街2号、茂业百货、新世纪百货等观音桥商圈的主力营业店 * 商业类型 大型百货商场、品牌店、零关税商场、特色餐饮、休闲娱乐、快餐店、移动通