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第十章 房产税法 纳税人、征税对象、征税范围 纳税人 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权的所有人，包括国家所有和集体所有、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类，具体规定如下： 1、产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳，产权属于集体和个人的，由集体和个人缴纳； 2、产权出典的，由承典人缴纳； 3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳； 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或使用人缴纳； 5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位或纳税单位的房产，应当由使用人代为缴纳房产税。 外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。 （二）征税对象 房产税的征税对象是房产，它是有屋面和防护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 （三）征税范围 房产税的征税房屋是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村房屋，因为农村房屋除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。 二、计税依据和税率 （一）计税依据 房产税的计税依据按房产用途不同，分为从价计征或从租计征。 1、从价计征：计税依据是房产原值一次减除10％～30％的扣除比例后的余值。 对房产原值需要说明的是： （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 （2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。 （3）纳税人对原有房屋改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 这里还有两个需要注意的问题： 第一、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： （1）以房产联营投资，共同承担经营风险的，按房产余值为计税依据征房产税； （2）以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得的房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。 第二、融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 第三、新建房屋空调设备价值计入房产原值的，应并入房产税计税依据征房产税。 （二）税率 1、从价计征：税率1.2％； 2、从租计征：税率12％，对个人按市场价格出租的居民住房用于居住，暂按4％税率征收房产税。 三、应纳税额计算 计税方法 计税依据 数率 税额计算公式 从价计征 房产计税原值 1.2％ 应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2％ 从租计征 房屋租金 12％（个人为4％） 全年应纳税额＝租金收入×12％（个人为4％） 四、税收优惠 （一）《暂行条例》中规定的免税项目 1、国家机关、人民团体、军队自用房产免征房产税；上述免税单位出租、出借房产及生产、营业用房，不属于免税范围。 2、由国家财政拨付事业经费的单位自用房产免征房产税。上述单位出租出借房屋、生产营业用房，以及附属工厂、商店、招待所用房，均因照章纳税。 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产免征房产税； 上述单位的生产、经营房产和其他房产，不属于免税范围，如公园、名胜古迹中附设的影剧院、饮食部、茶社、照相馆等。 10、对中国人民银行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用房产，免征房产税。 （二）由省、自治区、直辖市地方税务局确定的免税项目 1、损坏不堪使用的房屋和危房；因企业停产、撤销而闲置不用的房产； 2、纳税人因房屋大修停用半年以上，大修期间免征房产税； 3、对高校后勤实体免征房产税； 4、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。对营利性医疗机构自用的房产，自2000年起免征房产税3年； 五、纳税义务发生时间、期限、地点 （一）纳税义务发生时间 房产用途变化 纳税义务发生时间 纳税人将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起 纳税人自行新建房屋用于生产经营 从建成之次月起 委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起） 纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起 购置存量房 自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 纳税人出租、出借房产 自交付出租、出借房产次月起 房地产开发企业自用、出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付次月起 （二）纳税期限 房产税实行按年计算，分期（