格力地产2011年3月珠海格力海岸的项目区域市场调研的报告.ppt

片区 城中村 改建项目 占地面积 （㎡） 总户数 回迁户数 开发商 拱北 北岭 正邦岭秀城 149393 900 （不含回迁） 510户 （尚有7户未签） 正邦地产 夏湾村 春泽名园 90000 - - 春泽元房产 婆石 权晖花园 73000 - - 权晖置业 兰埔 兰埔花园 （未完工） 150000 2000 400多户 三期：新恒润 白石 银石雅园 148146 2000 - 弘明房产 围基 围基新村 3821 - 81户 围基村股份公司 联安 未改建 初级市场 ?珠海主城区“城中村”改造简介 片区 城中村 改建项目 占地面积 （㎡） 总户数 回迁户数 开发商 前山 夏村 华夏中广城 100000 3000 428户 中广置业 梅花村 梅花豪庭 （财富世家一期） 70000 1269 520户/1269套 铭豪居房产 长沙圩 棕榈假日 120000 1442 （不含回迁） 596户 国鼎集团 南溪村 云顶澜山 97720 2550 - 同裕地产 前山村 （B区） 前山新城 （在建） 240000 - 约1700户 中冶置业 北山 未改建 - - - - 新香洲 红山村 宝地康泰 （后期开发暂停） 15000 尚有部分 未回迁 宝地康泰房产 南村 南村豪苑 40000 - - - 初级市场 ?珠海主城区“城中村”改造简介 初级市场 ?珠海主城区“旧村”改造阻力大 坎坷走过10余年 珠海主城区“旧村”改造依就没有完美收场 珠海市委、市政府曾宣称用3年时间将26个“城中村”一举改建成实现智能化管理、用户宽带入网等公共设施配套的现代化文明小区。然而转眼已过10余年，尚有部分只开发到一半就无人管理(如兰埔村)，甚至还有未启动项目（如银坑村）； 从改造完毕的城中村居委会获悉，改造最长时间可达6年(梅花村)，最短时间也约有2年(长沙村)。而未完成城改的城中村，如吉大村(只开发了一块，另两块地至今无开发商介入)、红山村，何时完成更是个未知数； 究其未完成村改的原因，主要可归结为以下两点： 开发商与村民之间就赔偿金以及回迁面积存在异议 城中村私建加建现象严重 初级市场 ?唐家湾“旧村”改造之路艰辛漫长 借鉴主城区“经验” 唐家湾“旧村”改造或将引入开发商参与 唐家湾（高新区）关于“旧村”改造项目或将采用开发商﹑政府﹑村集体三方结合开发的模式； “旧村”一直被视为“三旧”改造中的烫手山芋，然而涉及唐家湾地区改造的“旧村”面积竟高达90%，这对于吸引开发商来说，确实是一大挑战； 通过近一周的走访，不难发现：“违建潮”这一曾经出现在主城区“城中村”改造中的一幕，已在唐家湾“旧村”中重现，可预见唐家湾“旧村”改造之路必当困难重重。 正圆花园 华盛豪园 海洋花园 唐家乐园 倚海苑 旭日湾花园 金泰园 龙腾湾山庄 海怡湾畔 远大美域 海悦居 中级市场 ?楼盘多分布于情侣北路沿线 以二手房市场放盘量（商品房）排名前十的楼盘为依据 楼盘名称 占地面积 （㎡） 容积率 总户数 （当前） 二手房均价 （元/㎡） 开发商 海怡湾畔 450000 总体：1.0 怡峰：4.4 789 10684 和记黄埔地产 远大美域 230000 1.7 1412 10849 远大地产 旭日湾花园 173960 1.1 1200 10938 英格仕房产 龙腾湾山庄 123899 1.0 653 11000 华策集团 海悦居 3156.05 1.1 45 8642 泽堃贸易 倚海苑 - - - 7770 - 金泰园 - - - 7488 - 华盛豪园 - - - 6462 - 海洋花园 - - - 5977 - 唐家乐园 - - - 5930 - 中级市场 ?主要楼盘简介 唐家乐园 海悦居 倚海苑 华盛豪园 6000~7000元/㎡ 中级市场 ?楼龄超过8年的楼盘 价格差异小 海怡湾畔 旭日湾花园 远大美域 龙腾湾山庄 9000~12000元/㎡ （不含洋房别墅） 中级市场 ?规模大品种多的小区 价格差异大 中级市场 ?为唐家湾地区主要房源市场 唐家湾的中级市场可分为两种类型： 区域型-以唐家镇商业圈而辐射开的小区（如唐家乐园﹑华盛豪园等），特点是规模小﹑楼龄普遍超过8年﹑配套设施近﹑价格差异小； 社区型-建筑面积超过15万平米的大型社区（如海怡湾畔﹑远大美域等），特点是规模大﹑品种多﹑房源较新﹑景观优质﹑仍有后期开发﹑配套设施较远﹑价格浮动大。 中级市场房源多分布于“三旧”周边 依靠唐家镇商贸圈予以而生 区域性 社区型 凤凰山一号 中海银海湾 聚龙溪山庄 翠湖高尔夫 山庄 豪宅市场 ?多数以山海资源 稀缺别墅为卖点 唐家湾规划 根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年》，珠海市政府于2009年12月提