正合地产2012年03月中港东湖的项目·阶段二的项目核心竞争力构建及整体定位的研究.ppt

* 客户定位 居住 功能客户属性与需求 居住 功能客户模拟（solo） 属性 客群 年轻人（外地人、本地独立的年轻人） 年龄 22-26岁 结构 单身，小情侣 特征 进入社会不久，积蓄有限，收入稳定，渴望独立生活 需求 产品 个性化分割，精装修配置。主要需求：标间、单间。 独居者：30-40㎡（卫生间） 二人及以上：40-50㎡（卫生间/厨房） 配套 24h便利店、自助洗衣店、自助健身房等便利配套。物业管理提供出租、出售、代管理收费等。 需求居住功能的客户标签： 城市新锐、独立、年轻、时尚 目前市场以居住为主要功能使用的公寓小户，引用一种solo概念；solo是小户型个性化的客户生活方式体现。 具有时尚、紧凑、精细的居住空间。将各种辅助活动需求空间集合压缩，最大程度提高房屋使用率。 * 客户定位 办公 功能客户属性与需求 办公 功能客户模拟（studio） 属性 客群 主要针对发展中中小型服务企业及部分外地企业、机构驻蓉办事处等 年龄 25-40岁（经营者） 结构 小规模私人企业，公司约10-20人 特征 小型规模尚未形成强大经济支柱，成长性有限，迫切需要注重形象 需求 产品 根据实际需求组合、分割户型。 横向需求：soho平层单间40-50㎡ 纵向需求：loft单层30-60㎡（含部分居住+办公） 配套 高度依赖城市化资源。地段、交通比较重要，休闲运动茶坊餐饮可作为商务谈判的延伸需求。 需求办公功能的客户标签： 新兴行业、服务性、中小型、资金有限 目前市场以办公为主的公寓称为studio—工作室公寓。适宜于发展中企业，相对于写字楼面积更小，更灵活、价格便宜。 使用这种办公功能客群，公司一般为服务性行业。（可以参考万达广场）如：创意行业、贸易、信息咨询、媒体行业、软件开发、建筑设计、广告设计等。 * 客户定位 酒店 功能客户属性与需求 酒店 功能客户模拟 属性 客群 主要是以经济型酒店运营，吸引商务\商贸\旅游客群住宿需求。 年龄 经营者无需了解年龄，酒店旅客年龄25-50之间。 结构 面积多集中在3000-6000㎡，房间数在100-200间.实际需求可商谈。 特征 全国连锁快捷形式,快速扩张,有购买与租赁两种形式,后者最多。 需求 产品 酒店功能只需要soho平层建筑形态。面积在单间30-60㎡，主力集中在单间40-50㎡。总需求根据意向酒店进行商谈。 配套 酒店最重要看重项目区域价值及地段特性，项目整体体量大小并非重要选择条件。 需求酒店功能的客户标签： 经济型、快捷服务、租赁模式为主 一般快捷性酒店选择：如家、汉庭、7天连锁、锦江之星、格林豪泰、速8、宜必思等。 较多品牌旗下拥有不同档次级别的酒店分类，可根据实际需求进行洽谈。本案可选择汉庭全季、宜必思两家，相对较高端，有助形象拔升。 对约2万㎡的酒店用途的公寓运营，取决于中港对物业价值、项目形象、运营风险三者之间的权衡。 * 客户定位 楼中店 功能客户属性与需求 楼中店 功能客户模拟 属性 客群 主要是以被商业门槛（租金、价格）限制从底层商铺向上移的资金薄弱小商贩、个体户。 年龄 20-40岁 结构 起步创业、规模小，1~3个人经营 特征 一般为低端、资金实力较差、规模小，单一经营。属于事业起步或发展期。 需求 产品 对此也为固定需求。有各种类别需求，可进行组合。因低端商家使用，一般面积较小，30-60㎡可满足需求. 配套 依托高度城市化区域，商务商业繁华需求。 需求楼中店功能的客户标签： 小规模、低档次、资金实力薄弱 目前市场以公寓作为楼中店使用的商家，档次良莠不齐，细分行业较为杂乱（eg：万达广场、仁和春天） 楼中店一般为低端、资金实力差、规模小、楼中店客户群主要为：小型教育培训体系、杂货店、婚庆、美容美发、健身美体、化妆品销售等。 * 客户定位 功能定位 面积划分 价格定位 Project position 項目定位 * 根据市场研究结论：考虑产品销售速度、价格及功能需求比较分析，loft更具实现价值最大化。 在公寓loft与soho分配中，先满足loft产品体量实现，再考虑soho产品。 公寓中两家快捷酒店建议分放在6号地块与7号地块。 功能定位 高密物业排布原则 * 功能定位 1栋写字楼方案 地块1：全loft 地块2：写字楼（含五星级酒店）1栋 地块6：loft（1栋）、soho（2栋） 地块7：soho（2栋） 写字楼体量约：约10万㎡；soho体量约：14.6万㎡；loft体量约：7.3万㎡。 功能定位 2栋写字楼方案 地块1：全loft 地块2：写字楼（含五星级酒店）1栋 地块6：写字楼（1栋）、loft（1栋）、soho（1栋） 地块7：soho（2栋） 写字楼体量