武汉华南国际广场A座营销解决的方案暨B座清盘的方案.ppt

场 Ⅱ期 华南国际广场 商业·办公·公寓·住宅 在定位明确的前提下，如何将单一的产品归类满足不同客户需求？如何推广？达到营销目的？ A座整体营销面临问题及营销方向思考 问题一：混卖，会致使办公大客户与散客由于楼层需求，导致一方甚至双方客户流失。 问题三：整体推广，方向不能顾全办公、投资、自住客户对项目的认知度，导致项目形象混乱。 问题四：价格体系较为凌乱，没有形成一定的价格策略，拔高客户对对项目的心理预期。 问题二：统一推售项目，面世体量过大，导致项目人气降低，成交量下降，加大项目销售压力。 解决方案：合理划分楼层及功能区间，满足客户需求。 解决方案：分期推广，根据产品、客群定向推广，引发共鸣 解决方案：先行推售自住、投资产品，最后推办公产品，价格低开高走。 解决方案： ，分期推盘，营造供不应求的抢购局面，同步蓄客滚动推盘。 通过成交客户比例分析：建议A座按照自住、投资、办公分别占比为30%、45%、25%的合理划分。 说明：以上数据比例划分依托前期成交客户置业目的需求作为划分依据。没有考虑限购限贷政策的松动因素。根据市场变动情况，不同产品量会根据市场予以调整。 华南国际广场 交通体系完善 （地铁、公交 快速通道） 教育资源完善 （一中及配 套小学) 医疗机构齐全 (协和医院、华美 医院等） 商业体系齐全 （大武汉1911、 菱角湖万达等） 发展升值潜力大 （万科、万达等 大型地产进入） A座产品优势梳理 纯自住路线 纯办公路线 纯投资路线 该何处何从？ 从A座成交客户分析来看：置业目的基本呈现“自住、投资、办公”三足鼎立的局面，可见A座产品具有其独特的复合型。 从上图中，可以看出， A座客户成交中，以办公占35%、投资占需求的37%，自住客户占有24%，基本处于三足鼎立的局面。 1、限购产品，投资客户挤压；2、市面商业项目逐增，竞争压力大； 1、发展空间大；2、地段位置佳；3、投资资金压力小、风险低 1、电梯量少；2、无天然气管道，居家不方便；3、面积较小，自住功能低； 1、地段位置佳；2、交通方便；3、价格优势明显；4、发展升值潜力大；5、总价低，首付款低少 1、周边商业氛围不完善；2、限购范围内；3、入户大堂在小区内部，不利于管理；4、物业要求较高；5、电梯数量少；6、办公氛围低；7、基本无公共空间 1、价格优势；2、公摊小；3、70年产权；4、段位置佳；5、升值潜力大；6、外观符合办公楼形象；7、面积区间小，可自由组合8、交通便利；9、物管费用低 总结 优势 自 住 楼 劣势 优势 投 资 劣势 劣势 优势 商务办公 物业类型 A座项目产品本身来看：产品与市场同类产品相比，不具备绝对性的优势，但能够满足特有自住、办公、投资客户需求。 可见，本案作为办公、自住、投资均有其局限性，但符合特有客群的置业需求。 A座产品客户来自哪里？他们具备什么样的特征？ 通过成交客户数据梳理，主要体现在： 作为办公产品符合微型企业办公需求； 作为自住产品符合中产阶级过渡性客户； 作为投资产品，符合不限购、投资资金量少的客户； 可见本案客群较为多样，且特征明显。 【时尚中层白领阶层】 他们多为事业有成，对生活的品质要求较高，更多的追求时尚繁华的私人空间 【微型企业界人士】 他们多为企业规模不大，对成本运营控制要求较高，更多的追求便利与利润空间 【财富新贵一族】 他们多为资金较为充裕，对固定资产投资感兴趣，更多的看重物业升值价值 基于此，我们的客群在区域的生活方式应该是这样，那么我们A座在定位上是?-?- 6:30 太阳还未起床 晨曦在路上奔跑 9:30 对这座城市而言 你就是它的代言人 14:30 发现建筑的妩媚 17:30 潮 流 不 息 18:00 品赏前卫的味道 18:30 奢侈开始极度扩张 19:00 忽然间 一道锐利的光 19:30 不需要忧郁 Shopping动物 20:00 艺术的定格带 心灵的升华 夜 21:00 和世界潮流中心同步 22:20 眩目没有终点 照亮时尚生活 22:30 仰望另一个自己 23:00 尽情的沉醉 23:50 留住浮华 这是你的资本 华 南 国 际 广 * ———华南国际广场A座营销解决方案暨B座清盘方案 思变，破冬 谨呈：华南集团·武汉华微物业发展有限公司 目 录 市场解读 A座营销策略 项目分析 B座营销计划 1 2 3 4 写字楼梳理与分析 市场总结 典型项目分析 小户型梳理与分析 项目营销现状 A座客群分析及定位 A座推售建议 A座推广方向 营销节点大纲 阶段执行计划 A座推售策略 营销手段 营销思路梳理 优惠促销政策建议 基本情况分析 销售目标 前 言 在楼市调控与限购的政策打压下，地产项目逐渐步入2011年的寒冬，本案