武汉盘龙城写字楼的项目的的策划推广.doc

盘龙城写字楼项目策划推广 第一部分 市场篇 武汉房地产写字楼市场形势分析 汉阳写字楼市场 汉口写字楼分析 武昌写字楼分析 武汉市场分析 武汉写字楼市场概况 2006年的房地产大戏已落下帷幕，回顾这一年的武汉房地产市场，发现在一片喧闹之中，对比住宅、商业市场，写字楼市场仍似一方净土，延续着几年来不温不火的态势2006年的武汉房地产市场，作为中央政府调控之外的写字楼市场仍呈现甲、乙级写字楼租金增长乏力，入驻率提升缓慢；有效市场供应量少，销售情况乏善可陈的状况，难以成为市场上的亮点。 　　以最具代表性的甲级写字楼市场而言，在存量方面，武汉市现有甲级写字楼8座，主要聚集在武汉金融街之称的建设大道沿线。根据统计，武汉市现有甲级写字楼存量在59万平方米左右，其平均租金水平一年来维持在58元/月/平方米左右，入驻率在一年时间仅提升了约2个百分点，徘徊在80％左右。供应方面，民生银行大厦、新世界中心等达到甲级标准的写字楼项目，在取得预售资格后迟迟未能入市，因此，甲级写字楼市场本年延续05年情况，新增项目依然为零。甲级写字楼的销售市场主要以重新包装后的存量写字楼为主，销售价格平均在7000元/平方米左右，与同等地段高档住宅价格相似。据戴德梁行统计，武汉各类写字楼的新增供应量在1996年至2005年十年间接近380万平方米，而在上海、北京等地近几年来各类写字楼的每年的供应量就超过百万平方米，而租金和入驻率远高于武汉的水平。抛开经济水平等因素，武汉写字楼市场发展缓慢仍是不争的事实。 　 汉阳钟家村汉元中心（原汉商大厦）汉阳商场即将扩建，占地约10亩，建筑面积约4.9万平方米，包括百货、写字楼、商业街、酒店，将成为汉阳地标性商业建筑。新区首席写字楼，主推户型40-80平方米，出租率目前汉阳正提出宜居汉阳’的口号，把房地产作为一个重点来发展，由于汉阳城区的湖泊水系比较丰富、环境好，很多年轻人选择到汉阳安家，这样就出现了工作在武昌、汉口，而生活在汉阳的一个群体。写字楼名称租价档次租率市场板块供应特征明显从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道＂金融一条街＂板块，再到近年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为主，周边片区为辅的供应格局。建设大道金融一条街板块，写字楼物业规模占武汉市写字楼总规模的40％，占汉口地区级写字楼物业规模的60％以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域。解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但近年来板块供应量少，市场冷淡。沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为汉口主要的商住办公楼聚集之地。从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到7000元/平方米，高出武汉市写字楼平均销售价格200元/平方米。这主要是金融一条街清晰的发展规划和浓厚的商务办公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方米，板块形成稳定的三足鼎立（武广、世贸、泰和）之势，商业气息浓厚。江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武汉市写字楼平均销售价格水平相当。这主要是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。 项目地址 建筑面积 主楼层数 层高 开盘时间 销售户数 已售 成交均价 销售表价 中建工行广场 中南路与武珞路交汇处 93338.94 25 3.3 2005-11-26 220 79 6254 7200 洪广宝座 武昌区民主路782号 61677 28 3.3 2005-10-30 194 57 6083 6600 新时代商务中心 中南路与武珞路交汇处 143498.24 45 3.3 2007年春节后 428 / / / 2．武昌写字楼市场分析： 中南路地处中心位置，出于内环线以内，拥有武珞路、中南路和2、4地铁线等交通干道，周边有省政府、建行和人民银行等众多金融网点，是武昌区的政治、商业、金融中心。在政府规划下，写字楼市场得到快速发展，并拟建成武昌经济总部区。但是，武昌区一直以来以文化教育为主，拥有众多的高校，商业发展相对比较落后，虽然有政府的大力规划，但短期内仍落后于汉口建设大道。现中南路上已有的写字楼主要是中商广场、世纪中商和鹏程时代，加上在售和未售项目，中南路的写字楼已经达到了一定的规模，经过慢慢的商业积累、发展，逐渐成为真正的商务中心。世纪广场地理位置属于武昌核心地段，交通十分方便，市政设施齐全，又处于中南路商圈之中，如此地段的写字楼都，充分说明武昌乃至武汉写字楼市场的低迷不振。武汉市写字楼的入