汉嘉2010年01月20日杭州广宇集团·82号地块C202地块的项目定位思路初步探讨.ppt

page* 留用地政策 1 政策演变 政策解读 政策机会 无相关文件保障——法律保障，无产权——49%分割到层——49%分割到户。 利好：49%部分产权分割到户，土地成本相对住宅较低； 不利：首付、还贷、落户等与普通住宅相比有明显劣势。 49%：产权到户，争取绝对价值的一部分； 51%：无产权，通过价值差转让使用权，应打造适销产品。 page* 市场机会 2 区域发展机会 项目价值机会 市场竞争机会 丁桥区块规划用地约300公顷，规划总建筑面积340多万平方米，建成后可居住人口达10万。整个居住区内将有约970亩的经济适用房，是近两年杭州经济适用房供应的主要地块。 政府大力主导+集中市场化开发的大型居住区，将导入大量人口，为本项目商业价值实现提供消费支撑。 丁桥居住价值的提升——住宅化。 性质+大型居住区——商业化、办公 （产业引入）。 结合项目49/51价值划分。 49%：主要住宅化 51%：住宅化、办公化、商业化 page* 上东城 82C2-02 地块坐落 东至规划道路，南至规划道路，西至勤丰路，北至临丁路。 规划用途 村级留用地、规划商业金融业用地。 土地总面积 43.5亩 容积率 2.5 建筑密度 35% 绿化率 25% 建筑面积 72500.36㎡ page* 新城广场 总建筑面积约10万平方米 。 规划南北购物广场，四组购物庭院，创意互动街区，构建成1-3层主题式商业空间，规划引入餐饮、商业、娱乐、文化等多重业态。物美超市签约，展现区域商业魅力。4-13层近600套小户型，精致SOHO空间。 丁桥版“西城广场”，生活配套类商业 page* 新城广场业态排布 page* 新城广场 物美进驻，零售店已经跟进开业，目前处在商业培育期。未来前景看好。 page* 定位初探 3 新城广场 本项目机会 生活配套 主题商场 如： 百安居 特力屋 剪刀·石头·布 迪卡侬 辐射半山、星桥板块 住宅化 + 特色小户型 可快速回笼资金 page* 82号地块及C2-02定位初探结论 丁桥核心·品质精睿住区 高层：舒适改善型客群 品质型首置/首改客群 排屋：城市便捷居住排屋 82号地块 C2-02地块 主题商场 住宅化 丁桥区域级邻里中心 + page* 服务模式 服务阶段 解决问题 时间 第一阶段 市场研究和产品定位 约25工作日 第二阶段 设计任务书拟定 2工作日 第三阶段 设计优化及三方会议 合同签订之日起不超过５个月 汉嘉土木咨询提供的不仅仅是一份报告， 而是一套解决问题的完整方案！ page* THE END,THANKS! 杭州滨江区江南大道288号康恩贝大厦14楼 电话：0571传真：0571网址： page* * page* 82号地块定位初探 基于以上分析，在不损失容积率的情况下，建议物业排布形式为： 高层 +排屋（初步排定0.8容积率下可做1万方左右） 丁桥核心·品质精睿住区 以上为汉嘉初步研判，有待下一步进行市场论证 高层：舒适改善型客群 品质型首置/首改客群 排屋：城市便捷居住排屋 page* 汉嘉市场定位研究体系 研究方法 竞品项目客群调研 一对一深度访谈 典型项目客群 业内人士 潜在客群 问卷调研 + + 定性为先 定量辅助 研究方法 研究内容 研究目的 来源/社会角色 生活形态/价值取向 居住体验/置业动机 客群特征 产品偏好 项目测试 地段/区域偏好 户型/园林/配套 价格承受 关注因素 抗性 项目建议 归纳细分市场，界定本项目的客群机会 提炼目标客群的产品要求，指导产品定位 page* 问题诊断 如何把握区域的发展节奏？ 1 如何在竞争中把握市场机会？ 2 怎样打造产品得以脱颖而出？ 3 page* 汉嘉产品打造研究方法 项目定位 产品打造 产品定位 客群定位 形象定位 硬件方面 软件方面 汉嘉研究方法 细分市场机会 page* 本项目产品初步定位 类型 细分市场 面积段 公寓 舒适改善型 140-160㎡ 品质型首改 110-140㎡ 品质型首置 90㎡以下 排屋 城市便捷型 200-280㎡ 户型打造原则：同样的面积下，提升功能、舒适度及品质！ page* 产品打造思考模型 整体规划 园林景观 建筑风格 公共空间 户型设计 精装修 科技节能 会所设置 物业管理 硬件 软件 项目定位 注：这只是思考模型，具体根据市场研究、产品定位、客群定位的相关依据为指导，对打造的方面有所侧重和取舍。 page* 产品打造原则建议 不求面面俱到， 但要有所取舍，突出某一亮点 产品打造有很多方面： 园林、景观、立面、户型、配套、精装修、物管等··· 在以上众多方面中，每个都去重金打造反而不能突出重点。因此 我们在产品打造上的原则