汉嘉2008年杭州复地·花园商贸城的项目商业定位的报告.ppt

* 6.2 生活MALL方案项目市场定位 市场定位 业态组合模块 * 业态组合模块－生活MALL方案 地下一层 一层 二层 三层 四层 五层 * 生活MALL方案经济测算 业态 面积（方） 平均租金（元/天/方） 租金收益（元/年） 家具专业卖场 50000 1.5百货 25000 1.8生活类大卖场 其他购物业态 20000 5000 1.5家电卖场 5000 1.7 3102500 餐饮 5000 2 3650000 休闲娱乐 10000 2 7300000 总计 120000　 　* 7．项目关键节点控制 * “市场＋邻里中心”方案的关键性节点： 专业市场（小商品、服饰、鞋类）需组建具有市场管理经验的商业管理公司，自行招商经营管理； 大卖场商家资源提前对接； 生活广场方案的关键性节点： 与百货商家资源提前对接； 大卖场商家资源提前对接； 项目关键节点控制 * 8．附件 * 西城广场－基本情况 项目名称： 地址： 定位： 建筑面积： 占地面积： 车位： 层数： 扶梯数： 基本情况： 杭州西城广场 杭州文二西路558号 杭州西区大型全开放式主题景观广场 55,000平方米，广场18,000平方米 32,300平方米 室内400个，室外100个 6 2 西城广场是杭州西区唯一大型综合性购物中心，也是西区最具规模和发展潜力的商业物业，是集购物、美食、娱乐、休闲、健身、观光于一体的全景化商业中心。西城广场内设若干不同类型的主题区域，其丰富多彩的商业布置、多姿多彩的主题活动、活力缤纷的消费氛围，从主流人群到儿童、老人的全方位包容，使之成为充满人文气氛的沟通交流和休闲购物的新天地。 * 从业态配比上看，除了百货零售（55％）外，餐饮和娱乐所占比例分别为20％和25％，可见其十分重视购物的综合配套功能； 从布局上看，卖场在地下一层，二层以上均以餐饮、休闲娱乐居多； 楼层 地下一层 地下一层 GF 1F 1F 2F 2F 3F 3F 4F 5F 主题 物美大卖场 停车场 生活名品街 生活名品街 五星电器卖场 新华书店 主题餐饮街 动感游戏广场 青鸟健身 UME电影城 银乐迪KTV 面积（平方米） 14000 7000 11000 7000 3000 1800 8000 3500 2000 5500 5500 西城广场－业态配比及楼层分布 * 西城广场－经营情况、租金水平 从我司调研的经营情况看，卖场的经营情况最好，餐饮和娱乐也不错，服装百货相对一般； 经营情况的好坏主要是由其档次定位和周边的竞争等因素所决定； 业态 卖场 服装百货 餐饮 娱乐中心 电影院 经营情况 好 一般 好 较好 较好 原因 广场周边高档住宅较多，消费能力强，且周边只此一家大型卖场 档次一般，不能满足中高端消费人群的消费，存在服装消费外溢的现象 餐饮场所集中，档次属于中高档，周边缺乏有力的竞争者 规模较大，档次较高，因此能吸引周边中高消费人群前来消费 规模较大，档次较高 西城广场各层租金水平： G/F层生活名店街商铺7.05 – 8.8元/天/方 1F层生活名品街商铺 5 – 6元/天/方 2F层 主题餐饮区 3 – 4 元/天/方 一层销售商铺现转卖价格：2.4－3.5万/方 * 西城广场首先引进物美大卖场、肯德基、必胜客等主力店，带动人气； 广场成为吸引人流的有效载体； 功能上比较丰富，集购物、餐饮、休闲娱乐等为一体； 目标客户明确，以周边居民为主要目标客户，从而设定相应的档次和业态。 西城广场设1处与广场相连的主入口，3处次入口，能满足从各方向来项目的消费者的行走需要； 车行路线和人流有效的分离，避免了相互的干扰。 西城广场－人流动线、案例借鉴 * * * * 小商品类经营户项目测试 经营户期望的商铺类型是摊位制，面积在30平方米以下的，具体的经营楼层大多数的被访者（72％）都期望在项目一层经营； * 小商品类经营户项目测试 43％的经营户期望买断商铺使用权； 50％的经营户期望的租期是2－5年，33％的期望5年以上，可见还是以长租客为主； 在使用年限是也有79％的经营户的期望是在5年以上的。 * 小商品类经营户项目测试 * 小商品类经营户项目测试 小商品类的经营户对项目的功能配套最有需求的是日常餐饮配套，其对商务餐饮、休闲娱乐、住宿的需求都不高； * 小商品类专业市场管理公司访谈－明珠小商品 卜经理对我项目无论在地段还是商业氛围上都持认可态度，但公司无另开（分）场或者搬迁计划。但卜经理表示如果我项目做成小商品市场的话，可以考虑输出管理。 －－天阳明珠百货市场有限公司卜嗣周总经理 * 4.2专业市场类消费需求分析 市场终端消费者需求分析 专业市场经营户