汉嘉2011年1月12日建德·洋安新城的项目开发战略及市场定位.ppt

相关滨水新城项目借鉴 哈尔滨·世茂滨江新城 以资源与配套创造的多元产品线 无锡万科魅力之城 以多级配套倡导价值生活 加拿大太平洋协和社区 滨水价值的极致体现 美国Reston社区 三级配套体系构建精英社区 城市新中心、旅游新天地 宜居新天堂、生态新标杆 * 物业类型 主题定位 体量 高层公寓 高品质亲水观景公寓 约38.1万方 低密度住宅 临水低密度稀缺豪宅 约3.6万方 写字楼 建德首席高端服务式写字楼 约3万方 集中式商业 满足日常生活、休闲、娱乐需求 约3.3万方 滨水特色商业街 与滨水游乐设施相结合的特色商业街 约1.1万方 酒店式公寓 依托酒店资源，打造高端度假公寓 约4.8万方 酒店 集休闲度假、商务会议于一体的高端精品酒店 约3.5万方 新区价值体系 生态价值 环境生态化 表现为修复被破坏的自然环境，保护良好的自然和人文景观，营造新的生态环境； 经济生态化 主要体现城市建设和产业经济方面； 社会生态化 主要表现为建立多样的社区与社区活动，营造生态、健康的居住生活，实现人与自然的和谐发展。 低碳价值 低碳用能 太阳能公共照明、水源热泵系统 低碳排放 水循环利用、直饮水系统、废物循环利用 低碳用材 低碳节能用材 首选主题概念：生态新区 嫁接主题概念：低碳示范 商务商业中心 滨水高层居住中心 酒店+休闲运动中心+生态博物馆 低密度居住中心 方案一 四大板块 商务商业中心 以滨水特色商业为核心价值，结合游艇码头、江滨公园等公共设施，设置商业街、集中式商业、写字楼等物业，形成新城商务、商业中心 滨水高层居住中心 设置高层高端居住区，以优异的江景资源、高品质的产品引领建德住宅市场 低密度居住中心 设置排屋、双拼等低密度产品，吸引本地以及外地高端客群以 酒店+休闲运动中心 设置酒店、酒店式公寓 ，以及运动休闲设施 生态博物馆 配合项目整体气质，以生态、健康为主题 方案二 四大板块 酒店商业中心 以滨水特色商业为核心价值，通过高端酒店拔高项目整体形象，结合游艇码头、江滨公园等公共设施，设置物业，形成新城商业中心 滨水高层居住中心 设置高层高端居住区，以优异的江景资源、高品质的产品引领建德住宅市场 低密度居住中心 设置排屋、双拼等低密度产品，吸引本地以及外地高端客群 商务中心+酒店式公寓 设置写字楼、酒店式公寓等物业类型 酒店+商业中心 滨水高层居住中心 商务中心+酒店式公寓 低密度居住中心 THE END,THANKS! 杭州滨江区江南大道288号康恩贝大厦14楼 电话：0571传真：0571网址： 从问题出发，制定研究路劲，给出解决对策 * * 现有写字楼市场需求分析 新安财富城 新世纪大厦 写字楼销售客群： 自用办公客群，以当地个体经营户为主，占比25-30%，基本都是购买100㎡以上户型，多套拼接成300-400㎡也有多数，还有少量购买半层和整层； 外地及本地投资，有未来租赁和增值保值投资两类，一般以购买小户型为主，占比超过50%； 自己在外地工作已购房，而老家在建德为父母养老购房，已购买小户型为主，占比较少。 半岛国际大厦 现有使用客户行业杂乱、以小面积的散客为主，购买客户也以小面积的投资客为主。 写字楼市场结论 建德市场的标杆项目 项目属性 洋安新城为大建德的CBD 区位属性 新城功能复合化，需配部分写字楼来满足办公需求。 项目档次标杆性，写字楼必须以纯写字楼形式设置。 写字楼市场策略 功能 体量 分割 销售 完善新城功能复合的配套，需以纯写字楼方向打造。 体量设置控制在2-3万㎡左右，避免去化压力。 面积分割可灵活组合，为后期销售留有余地。 前期采用定向整栋销售，如不可行前提下进行散卖。 开发 前期新城配套不足，所以尽量押后开发。 当地龙头企业的定制化·纯商务办公楼 子目录 酒店机会分析 写字楼机会分析 商业机会分析 城市新中心 休闲旅游集散中心 + 项目两大主体 项目商业打造原则： 补足建德市现有商业缺陷； 满足新中心自身居住需求； 具备休闲度假的特色配套。 体量界定 现有商业市场研究 体量界定 体量界定（人口规模、客群组成） 一般来讲，成熟社区的人口与商业配套体量最多成1：1（0.8-1） 核心辐射商圈内：洋安新城未来所有商业消费基本都在本项目内； 次级辐射圈内：建德现有市中心商业档次不足，街区老化，项目将承接部分市区外溢的商业需求。 不成熟社区（入住率） 汉嘉认为：需要综合考虑人口与商业体量之间的比例关系； 核心辐射圈项目配比为1:0.8（总人口25000×0.8≈2.0万㎡）； 次级辐射圈项目配比为1:0.3（总人口78212×0.3≈2.3万㎡ ）； 汉嘉建议：商业总体量设在4万㎡以内 遵循商业宜小不宜大原则。 城市新中心 旅游集散中心 + 项目两大主体 项目