江苏东海双西湖的项目投资可行性的研究的报告32DOC.doc

双西湖项目 投资可行性研究报告  说明 本报告是根据公司提供的基本材料、报告完成人从各种途径收集的尽可能详细的资料、实地考察、交谈以及结合我司项目研究部的理论、经验所完成的。我们将尽可能站在公正客观和中立的立场为投资者提供一个比较完整的可行性分析，就我司项目研究部的职业道德，要求不为利益因素驱动而影响评估的结论。 目录 第一部分 项目概况 3 一、项目简介 3 二、地理位置 5 三、交通及基础设施 6 四、政府规划 6 五、小结 8 第二部分 资源优势分析 9 一、泉水资源 9 二、高尔夫 10 三、其它旅游资源 11 第三部分 规划与经营项目建议 13 一、战略规划 13 二、经营项目及其设施要求 15 第四部分 市场分析、预测与营销策划 20 一、房地产市场行情分析 20 二、旅游业分析 22 三、营销推广思路 25 第五部分 项目投资经济分析 28 一、成本估算 28 二、预测楼价 30 第六部分 投资建议 31 一、项目的优势 31 二、项目的制约力 31 三、投资建议 32 第一部分 项目概况 一、项目简介 1、区域介绍 双西湖是一个以旅游资源为媒介，以湿地、温泉、水资源自然资源等为特色的，能够为国内外的游客提供健康、休闲、内容丰富的“绿色假期”的旅游度假村，同时为居住者提供便利、休闲健身、生活工作的理想人居环境。西双湖在东海素有“小西湖”美称。 此在此建立旅游度假村既适合商务旅游，也适合家居生活。周边无任何其他工业企业、民居，为项目将来的发展提供了广阔的空间。 2、项目主要经济指标 西双湖项目占地8.1km2，计划建设150万m2左右，总投资约20—25亿左右。其中水体面积达到5057亩。它的建成将扩大西双湖的水容积，加强堤案的防洪蓄水功能。 该项目首先启动，南湖中心商业区(加油站)，现已开工建设的项目中心广场建设及水晶塔景观桥建设康桥半岛回填工程诗林工程，用一年时间将主要景区，基础配套设施全部建成，形成良好地湖区新城环境。 总体大约三年可以建成一个：自然和谐，蓝天、碧水、美居为一体，一流人才云集，一流要素汇聚的新东海。 用地面积（M2） 建筑占地面积（M2） 总建（M2） 建筑密度 容积率 A 108021 20524 75937 19％ 0.7 B 124690 23691 86472 19% 0.69 C 138167 29015 107065 21% 0.77 D 130359 26072 95162 20% 0.73 E 168507 33701 124695 20% 0.74 F 181609 32689 110781 18% 0.61 G 143410 22945 84898 16% 0.59 H 452496 113124 418558 25% 0.92 综合别墅区 513108 61572 209348 12% 0.4 【基础经济指标表】  二、地理位置 东海位于江苏省东北部，东濒黄海，南临淮安，西连彭城，北界齐鲁，境内拥有“江苏第一湖”，“华东第一泉”，“亚洲第一井”是闻名中外的水晶之都。 【双西湖与城市位置情况】 项目位于东海县城西部，距县城中心2公里，距离苏北洗浴疗养胜地东海温泉10公里，游览区东西长3.2公里，南北宽2.65公里 【地块周边现状：】 城市环境恶化，由于经济需要，城市工业扩张，导致在县城经济发展的同时，生态环境受到破坏挤压，环境和绿化对于城市环境的平衡问题日显突出。 三、交通及基础设施 【交运网络畅通完备】 水陆空交通兼备，铁路、公路、航运、航空都十分便利。东陇海铁路横贯全县，境内有5个火车站、4条铁路专用线。国道、省道及普通公路构成立体交通网络，全县道路总里程1769.4公里，连霍、同三高速，310、204国道，323、245、236省道等干支线公路38条，境内县乡村道路全面畅通。连云港民航机场座落东海境内白塔埠镇，已开通广州、北京、上海等10多条航线。内河拥有等级航道2条、等外级航道3条、码头5个，航道总长130多公里，可抵长江、京杭大运河。 特殊的区位优势和发达的交通网络，使东海已经具有较强的对外辐射能力。向西，可以新亚欧大陆桥东桥头堡为依托，向内陆地区纵深辐射；向南，可覆盖苏北等广阔地区；向北，可向鲁南和胶东半岛辐射。 四、政府规划 东海城市建设要往湖边靠，走入西双湖时代，西双湖畔应该成为东海最大的亮点，成为东海汇聚一流人才，一流要素的最大汇聚地的指示精神。《西双湖东海新城》项目建设总体规划推出湖滨湿地城市的新理念。兼顾五个融合：一是历史与现代的融合；二是自然与人文的融合；三是休闲、旅游与人居的融合；四是商贸与信息的融合；五是体育健康与现代服务产业的融合。规划九大功能区区域，十八个景观区。 【五个融合】 1、历史与现代融合：