江苏南通天宝集团写字楼的项目营销的的策划的报告184PPT2009年.ppt

商务休闲区 商务办公区 商务会所区 3F：娱乐中心、休闲酒吧前期作为真实样板体验区（多功能会议厅、办公环境展示、活动场地使用）2F：大型餐饮、西餐厅1F：银行、咖啡、品牌专卖店 高区18－23F：高端品牌客户、部分持有中区11－17F：大、中型企业低区4－10F：成长型企业、投资散客 顶楼：国际商务俱乐部（长安会所） 商务休闲区 参考案例：上海舜元财智中心（中山公园） 舜元财智中心裙房共3层，建筑面积达5000多平方米。1F：中国移动营业厅、美容SPA、星巴克、银行等。2F：KFC、中心餐饮连锁、西餐厅。3F：大型餐饮 3F：大型餐饮2F：中型餐饮、快餐连锁1F：银行、自助银行、品牌专卖店 商务办公区 整个办公部分根据高、中、低区，采用不同的面积分割，针对不同的重点客户。高区(17-22F)：共6层整层办公，重点针对品牌大客户。中区(11-16F)：共6层中、小分割搭配，客户灵活选择；低区(4-10F)：共8层小面积分割，针对低端客户及投资客； 注：建议去除13、14、23、24楼自然层的层号 高区17－22F：品牌大客户中区9－16F：其他企业低区4－8F：小型企业办事处 参考案例：上海江山大厦（徐家汇甲级写字楼） 江山大厦位于上海徐家汇肇家浜路，共31层，28层以下为高档办公，29－31层定位为高端商务会所 。 商务会所区 23－24F：国际商务俱乐部 参考案例：北京京城大厦 京城大厦拥有北京四大私人俱乐部之一的京城俱乐部，俱乐部的餐饮和会议设施位于京城大厦的顶层50层，会员和他们的客人可欣赏到北京任何其它地方都无法比拟的360度的环顾美景。 因为地处北京东部CBD附近，所以会员大都是商界人士，而且主要以新兴产业人士为主，同时因接近使馆区，也吸引了很多使馆工作人员参加。它号称“中国第一富人俱乐部”，曾经云集了全球500强部分中国公司的总裁和相当数量的驻华大使。 216㎡ 107㎡ 180㎡ 180㎡ 备注：以上面积未含公摊面积 销售策略 产品分割 推案节奏 价格预判 低区租赁先行，满铺后进行带租约的纯投资概念销售； 切割成最小面积以控制总价的同时进行单价有效拉升 按面积划分花园面积以作为产品附加值进行赠送 分割建议：按现有最小面积单元分割 中区以大、中型企业为主，前期导入品质客户快速提升品牌形象的同时，吸引小型企业或个体投资散客进场； 中区以半层为出售单元，赠送空中花园作为空间附加值。 西侧部分面积为：324+80=404㎡ 东侧部分面积为：396+80=476㎡ 144㎡ 216㎡ 180㎡ 180㎡ 80㎡ 80㎡ 销售策略 产品分割 推案节奏 价格预判 备注：以上面积未含公摊面积 144㎡ 216㎡ 180㎡ 180㎡ 80㎡ 80㎡ 销售策略 产品分割 推案节奏 价格预判 备注：以上面积未含公摊面积 高区整层出售，针对南通高端品牌企业或世界500强企业 建筑面积约1181㎡ 单层总面积较为合理，是目前南通高端客户主力需求的面积范围，也是其能够接受的总价范围 推案节奏和顺序 销售策略 产品分割 推案节奏 价格预判 商务休闲区 商务会所区 高区 中区 低区 ·销售组团①，中区先行入市，测试市场，捕捉城市中间企业，导入品质客户树立项目形象口碑；·为后期推案组团，提供价格依据；· 挤压低端、高端两类客群，同时也为高端客群的蓄水提供充足时间和准备； ·销售组团②，待第1组团售罄推出，提供2种运作模式；·市场情况良好，继续推出销售，提升价格，反之通过租赁及稳定高额的投资回报率来吸引投资散客进场，同时切小面积以降低总价控制首付款； ·销售组团③，待第1、2组团成功售罄最后推出高区无论在景观、形象均属一流，放在最后推出以博取利润最大化； · 针对部分优质资产建议持有； 价格预判 销售策略 产品分割 推案节奏 价格预判 参照系①：住宅写字楼价格比系数 南通写字楼价格住宅相比并无价格优势，甚至出现倒挂，以工农路沿线为例，约为1：1 绿城玉兰公寓 约10500元/m2 南通国际贸易中心 约9500-11500元/m2 目 前，本案相邻在售住宅 凤凰莱茵苑 7500-8000元/m2 可预估， 2010周边住宅售价约为 8000 *（1+19%）= 9500元/m2 绿城售价约为10500*（1+19%）= 12500元/m2 2010年本案对面莱茵新地块售价预定在 12000元/m2 基础计算条件： 入世时机 2010年6月 住宅价格增幅年19% 办