江苏南京白云亭的项目商业运营的的策划的方案150页.ppt

引言 这是一个有点尴尬地块，有高架，有高压线，长江只有概念，没有实景…… 如何拨乱反正， 化不利为有利是一件大事。 传统与创新的调和路径 居住价值的“回归”是否会始于边城白云亭项目 从树巢到洞穴，从洞穴到草庐，从草庐到泥房，石屋，再到 钢精水泥，从低层到多层，从多层到高层（小高层），人类的居住文明在改变着。 从福利房到商品房，再到资产承载物，国人的居住成熟度是否随房价攀升一路飞涨？ 我们一直在思考 原点与映射面 在大鳄云集的河西、下关片区，能否以白云亭项目作为原点孕育出整个南京主城区的新居住文明。 作为边城从城郊进驻南京主城的首个项目，我们相信其通过专业、坚持不懈的白云亭项目，捍卫未来，捍卫荣誉。 明星有很多 构建价值网， 研究众多价值链中最具拉伸力的环节，寻找溢价空间 孵化器 投射面 吸纳点 催化剂 Q ——土地 Pc——市场 I——客户 E——预期 均衡的价格理论P=f(Q，Pc，I，E) 下关区是南京市六个主城区之一，地处市区西北部，濒江依城，是南京建设“融古都特色与现代文明于一体的现代化江滨城市”的窗口性区域，素有“金陵北大门”之称。全区总面积30.91平方公里，其中陆地面积24.29平方公里，长江水域面积6.62平方公里，沿江岸线近10公里。  气质平平的白云亭 嘈杂的高架、市井的繁荣、成熟的当下、平民的宅基 这里不是主战场 沉淀、启动、助推、颠覆 从成熟走向时尚的龙江，已然绽放； 从时尚走向成熟的奥体，尚需时日； 成熟与时尚在稀贵中邂逅——我们。 在售 未售 售罄 竞争楼盘分布图 本案 实际出让面积：15123.8平米 规划用地性质： 商住混合用地 出让年限： 住宅70年 商业40年 容积率：≤3.8 绿地率：≥30% 建筑高度：≤100米 建筑密度：≤35% 白云亭宾馆 白云亭交易市场 华联超市 苏果便利 董云家诊所 项目四至 资源剖析 项目交通可达性强：项目紧邻郑和中路、热河南路，距离龙江商业圈，大桥南路商业圈距离三公里以内。 项目前瞻且先进的城市规划：项目位于下关区将要打造的南京外滩片区，属于下关于重点发展区域，同时也是下关于“十一五”规划重点发展目标。 项目紧邻高速公路出口：距南京长江大桥约3公里，距城西干道约1公里，距离三桥和纬七路过江隧道都在半个小时车程以内，距离2014年开通的纬三路过江隧道约3公里内。 项目周边配套齐全，形象一般:项目周边配套设施齐全，餐饮、购物、休闲、娱乐等相关配套一应俱全。周边以老式多层为主，聚集了一些小型商家，档次形象一般。 公共交通条件成熟:目前，项目周边307路、18路、143路、32路、53路等数十条公交线路，规划中的地铁6号线据项目约步行10分钟。 优势 机会 威胁 1、 项目处于南京主城区，交通便利，生活配套丰富。 2、拥有江景、秦淮河等丰富的自然景观。 3、项目自身近3000平核心景观。 1、高压线、垃圾中转站等一些不利设施。 2、地块受退让原因影响，楼宇之间排布受限，影响采光、通风。 劣势 客观认识 1、属于南京外滩重点发展区域，将引发滨江新一轮投资关注。 2、沿江地块日益减少，本地块的稀缺。 1、当前房地产发展不明朗，客户观望情绪严重。 2、区域内楼盘同质化，造成客群的分流。 3、下半年至明年，该区域供应量增加，竞争日剧激烈。 均衡的价格理论P=f(Q，Pc，I，E) 孵化器 投射面 吸纳点 催化剂 Q ——土地 Pc——市场 I——客户 E——预期 【长江峰景】 5 项目地址：中山北路645号部队院内 建筑面积 ：90000 M2 占地面积 ：20000 M2 物业类型：高层精装修住宅共6栋，其中4栋对外销售，另2栋为军区内定房源， 推售户型：98 ㎡ 、115 ㎡ 、132 ㎡ 价格及优惠：均价22800元/㎡，一次性付款2个点，贷款另议，精装修送中央空调和地暖。 在售房源：目前在推的5号楼、剩余25套左右。 项目优势：一线江景豪宅 项目点评：户型合理、景观资源销售自然不愁。 【润开华府】 4 项目地址：中山北路645号部队院内 建筑面积 ：34739 M2 占地面积 ：13947M2 总户数：204 物业类型：高层 、叠加空中别墅 主力户型：120 ㎡ 价格及优惠：均价20000元/㎡，一次性付款优惠680元/平方 在售房源：目前在售去年年底开盘的4号楼、共68套房源，目前剩余19套左右，预计下半年将加推一些80-120平方。 项目优势：叠加空中别墅采用地热采集暨空调系统 项目点评：户型有创新，但项目整体缺乏品质 【天正桃源】 1 2 3 4 5 6 项目地址：下关区姜家园路与中 山北路交界处 总 户 数 ：116 建筑面积 ：3.5万 M2 占