江苏滨海县四星级酒店及高档住宅的项目可行性的报告37DOC.doc

滨海·四星级酒店及高档住宅 项目可行性报告 上海龙际机构 2007年7月24日 前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 目 录 第一部分 项目基本情况 1.1项目概况 1.1.1位置 1.1.2用地规模与地块现状 1.2项目主要技术经济指标 1.3项目主要财务评价结果指标 第二部分 项目开发宏观环境分析 2.1滨海经济发展状况 2.2滨海经济发展趋势分析 2.4滨海住宅市场分析 2.4.1住宅市场供给情况分析 2.4.2住宅市场需求情况分析 2.4.3滨海酒店市场需求情况分析 2.5滨海新兴住宅区域的分布分析 2.6项目开发宏观环境评价 第三部分 滨海城市总体规划描述 3.1滨海县总体城市规划 3.2滨海城市发展战略目标 3.3项目开发规划环境评价 第四部分 项目区域环境分析 4.1区域定义 4.2房地产开发供应量 第五部分 项目开发条件分析 5.1地块概况 5.2地块所在区域城市规划 5.3交通 5.4地块周边环境 5.5项目的SWOT分析 第六部分 项目开发竞争对手分析 6.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 6.2项目开发竞争对手评价 第七部分 项目住宅开发市场定价 8.1目标客户确定 8.2项目概念定位 8.3项目产品设计定位 8.4项目价格定位 第八部分 项目开发投资分析与财务评价 9.1项目的总开发成本 9.2项目的工程进度估算 9.3项目的财务评价与不确定性分析 第九部分 项目风险分析 10.1项目政策性风险 10.2项目市场风险 10.3项目财务风险 第十部分 项目特征综述、评估结论与建议 第一部分 项目基本情况 （一）、项目概况 该地块位于滨海主干道迎宾大道和富康路，东面是滨海城区休闲核心地：南湖广场和滨海公园；南面是滨海经济开发区。项目宗地占地面积约98亩(约61000㎡)，宗地呈现长方型，东西长约300m，南北长约200m。该地块是滨海县新城区的核心位置，县人民政府坐落在该地块前方，是未来区域房地产发展的标示地带。该项目周边楼盘众多，是未来新城区房地产开发的热门区域。本项目在现有地块上已建有建筑物，由于不符合用地标准和规划，在没有拿到用地手续时动工已停工多时，现地块有简单的结构框架。 （二）、项目主要经济指标 该项目拟建造一个四星级酒店（包含会议中心）、商业和一个高档小区（以高层为主）。项目容积率拟定2.8—3.0左右，总建筑面积约为180000㎡；宾馆建筑面积为30000㎡；住宅建筑面积为130000㎡；商业建筑面积为20000 ㎡ 。 初步确定项目主要技术指标如下： 序号 项目 数量 1 占地面积 6.1万㎡ 2 总建筑面积 18万㎡ 其中 住宅建筑面积 13万㎡ 宾馆及会议中心面积 3万㎡（占地20000 ㎡） 商用建筑面积 2万㎡ 3 总居住户数 约1300户 4 地下车库 16250㎡（按户均0.5个车位配置，25㎡/个计算） 5 总居住人数 约4600人 6 建筑密度 约30% 7 容积率 2.8—3.0 8 绿地率 40% 9 户型分配 88~95㎡二房二厅（占60%），110~120㎡三房二厅（30%），140㎡以上大面积高端户型（10%） 第二部分 项目开发宏观环境分析 （一）、滨海经济发展状况 滨海地处苏北平原,黄海之滨与日本隔海相望南距盐城80公里,北距欧亚大陆桥东桥头堡连云港不足100公里全县总面积1880平方公里海岸线44.6公里人口107万。??? 滨海历史悠久人杰地灵建国前先后有一大批革命家，艺术家在此留下足迹。新中国成立后，涌现一批知名人士，专家学者，企业家，尤以书法艺术享誉海内外，是江苏省唯一“书法之县”。??? 滨海，经济快速发展，农副产品资源丰富，是全国著名的何首乌之乡，优质粮棉生产基地县，林业生产大县，草柳编织大县；工业蓬勃兴起，已形成化工，纺织，机械，食品等一批支柱产业；三产服务行业发展迅速，人气兴旺，建立了多种门类的服务体系。??? 滨海，有优越的发展环境，便捷的交通使滨海融入了上海经济圈。境内204国道,省道陈李公路，海堤公路与宁靖盐，京沪，宁连高速及已动工兴建的沿海高速联成一体，成为盐城市乃至苏北交通最发达的县份之一。通榆运河南接长江水道，入海水道，中山河，苏北