江苏邳州珠江路的项目商业市场的研究及规划销售建议74页2008年4月出品.ppt

徐州邳州金陵置业项目商业市场研究及规划销售建议 2008年4月 目录 第一部分 宏观市场分析 前期报告已提交（略） 第二部分 住宅市场分析 前期报告已提交（略） 第三部分 徐州邳州商业市场分析 一、邳州市整体商业市场分布情况 三、邳州百货业态分布情况 四、综合超市分析 五、家电专业市场分析 六、专业市场分析 建设路（一） 建设路（二） 青年东路（一） 青年东路（二） 民主路（一） 民主路（二 ） 民主东路（三） 解放东路（一） 解放东路（二） 解放东路（三） 八、在售商业项目分析 大唐街（二） 同盛国际广场（一） 同盛国际广场（二） 同盛国际广场（三） 2008年招商优惠政策： 一、凡一次性购买商铺的在现行价格上优惠20％，首付50％即可入驻经营，余款可办理按揭或者一年内分期付款。 二、凡租赁经营的租金租三免一，第二年、第三年在现行租赁价格的基础上在让利30％－20％，三年后租金也保证低于邳州同类同期同地段商铺的租赁市场价格。 三、在租赁期内和合同期满后，在同等条件下，原租户有优先购买权和优先租赁权。 四、08年3月31日前签约的客户“五一”期间可免费获得青岛商务游的机会。 宏大财富中心（一） 宏大财富中心（二） 销售情况： 目前沿主要干道的门面销售超过95%,集美广场1-4层还有大量商铺没有销售. 沿街商业价格15000-23000元/PFM,集美广场内街8000元/PFM 左右. 项目点评: 从经营情况来看:目前是邳州人流最集中,运作最好的商业项目.华联欢乐买带动了青年路的商业氛围,五星电器带动了民主路的商业氛围.而集美广场的商业情况不容乐观. 从招商来看,引进华联欢乐买和五星电器是项目招商的成功点,如果集美广场组团也想获得成功,必须还要引进大型的商家. 从销售情况来看,目前是邳州最好的商业项目,主要原因是招商的成功. 中浙浙江国贸广场（一） 中浙浙江国贸广场（二） 通成世纪广场（一） 三星花苑 其它商业项目 邳州商业总结 1、针对23万市区人口的邳州市来说，目前的商业市场容量已经饱和。邳州城市经济发展没有依托，城市人口数量增加缓慢，导致商业发展缓慢。 2、邳州大型商业地产项目，80％以上销售缓慢，而且后期经营较差。建议不要在邳州做大型综合性商业项目。 3、百货业管理模式及经营状况不乐观，并且已经饱和。 4、餐饮娱乐也不发达，目前邳州仅有2家休闲餐厅，没有专门的商业一条街。主要是当地百姓的消费习惯和城市本身的消化能力问题。 5、电子、通讯、电脑等高科技商业业态，在邳州已经有了自己的集结地，不可能在形成新的集结地点。 第四部分 项目自身分析 珠江路现阶段经营种类分布表（一） 珠江路（二） 业态分布情况： 珠江路是项目所在街道，目前主要功能为社区配套及一些摩托车专卖店。 社区配套多为低档餐饮（65％以上）为主，其它还有足疗店、渔具店、干洗店等。 地块当前商业价值小结 商业现状： 形态：珠江路商业街商业氛围不浓，共有街铺约有６0多家，平均面积约在５０－８０平米之间；总经营使用面积约５０００平米左右，业态主要为餐饮、百货以及小公司等，是近年消费行为的自然积累，商业形态呈现出小、杂、散、乱的特点。 定位：中等，部分偏低 业种与经营状况：以中小型餐饮、生活配套、建材配套为主，业种较为局限，搭配不合理，目前项目周边居住人口约仅5千多人，客流聚集能力不足：受总量规模、道路状况、业种构成的影响，未形成规模化的商业中心或商业街; 区域辐射能力：由于珠江路为数条丁字路的南端，通行力不强，不具备较强的辐射能力． 租金状况：租金情况非常的低0.3－0.５元/m2/天。在访谈中，店主对这边的租金价格觉得还是比较高的，希望明年可以在降一些。 发展潜力：交通状况的改善使其具备了一定的发展潜力。 　　此外，在当地多个大型商业楼盘在的不断兴起中，一轮又一轮“投资风暴”的过后，投资者们的投资行为呈现理性化发展趋势。现有商铺发展呈现供需两疲的现状，经营品种也较为廉价低档。 　　投资收益不明显，因此，大部分投资者基本没有在此进行高价值消费品及服务的投资意向。?我们必须摒弃现有的一些致命观点，寻找创新、合理的新的竞争突破口。 第五部分 项目建议 规划建议 商业中心考虑其精品化、低进入门槛，在业种业态上体现经营特征， 低总价，高单价，实现商业中心价值最大化。 建议将整个商业中心分为２个种类: 挑高底商+整商主力店 沿珠江路小高层下为６米挑高底商，面对四中 珠江路与北京南路转角为整商主力店； 沿珠江路多层下为底商（含部分生活中心）； 商业户型建议 1、建议沿珠江西路商业门面层高设置为6米，做到买一层用2层的效果，在后期销售中增加产品的附件值。 2、地块西北角的裙商２－３层，建议1层4.8米，二层3.2米，