河北张家口亲河苑的项目营销的策略的报告77PPT2009年.ppt

目录 项目地块SWOT分析 张家口整体市场情况及竞争项目分析 项目定位 项目推广策略 项目销售策略 现有项目存在风险及解决方案  项目地块SWOT分析 地块属性： 东临虹桥北路（经一路） 南临朝阳西大街（纬三路） 西靠大清河 北面荒地 项目地块SWOT分析 优势： 地处南新区，发展前景较好 周边学府林立，教育气氛浓厚 紧邻南站，地理位置优越、路网发达 毗邻清水河、水上公园，景观资源得天独厚，无可复制 周边无污染、空气清新 清河湾、锦绣园、烟厂集资楼等项目提升片区价值 项目地块SWOT分析 劣势： 离公交车站较远，出行不便 西侧紧邻火车道，噪音影响严重 现周边配套不健全 项目地块SWOT分析 机会： 近期全市拆迁量大，市场需求量大 南新区交通路网不断完善 周边项目商业日渐成熟，极大程度满足业主生活所需 本项目的出现可以满足周边高档楼盘未消化的客户 产品设计多样化，片区内凸现优势 针对目前本市商品房建设的同质化以及营销水平普遍偏低的情况下，我司应抓住时机对项目推广主题和营销手段进行科学化、系统化的真正转变，相信营销手段的系统化、专业化改变可以使本项目在张家口楼市独树一帜。 项目地块SWOT分析 威胁： 09年全市楼盘放量依然很大，竞争依然激烈 项目的档次缩小了客户群的范围 客户持币观望情绪依旧严重 张家口整体市场情况及竞争项目分析 宏观市场分析 中国住宅市场，经历了自1998年以来持续增长繁荣之后，2008年起全面步入调整期。由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变，由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化，这些影响都将对诸多行业产生作用，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心，这是住宅市场面临的最大威胁。因此，2009年住宅市场的“调整进行曲”将依然继续。 中国就目前而言是世界第三大经济体，在2008年已经受到了全球经济的波及，中国政府也拿出4万亿“坚定信心，促发展”，中国人民银行同样响应国家政策，持续降息，促进消费。 就刺激房地产市场的政策，政府出台的也不少，如：首次购房门槛降低，贷款利息下降，税费减免等。 河北省三年大变样的第一个年头，张家口城市建设在2009年仍将大面积的继续。 市场供应继续增多 由于全球金融危机尚未见底，2009年，国内经济发展困难仍然会比较大，消费信心不足，需求启动缓慢。就房地产行业而言，1/3是经济的问题，1/3是金融的问题、1/3是地产的问题。目前这三个方面均受到严重影响，价格下调、成交缓慢、观望情绪严重，典型的买方市场，虽然有政策的刺激，市场信心的恢复仍然需要时间。 2009年保障性住房将进一步增加供应。根据土地供应计划判断，2009年普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房将开工850万平方米，迎来供应高峰，保证更多中低收入家庭的需求。这将给整个商品房市场，特别是郊区商品房项目带来巨大的压力。 楼市整体交易量回暖缓慢 2009年房地产市场的观望情绪仍将持续。购房人买房更加理性，楼市整体交易量回暖缓慢。随着政府一系列保障经济、稳定房地产市场政策的出台，部分自住型需求及长期投资需求将开始释放，但在整体经济形势转冷的大环境下，预期成交量将呈现小幅上涨的态势。 与2007年上半年购房者狂热的非理性购房的火爆场面已经一去不返了。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，购房者的观望情绪与日俱增。尽管开发商挖空心思地打折、降价促销，但是也不能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变，楼市也从卖方市场转向了买方市场。 据亚豪机构预测，2009年楼市供大于求的基本面不会发生明显的变化，交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候，楼市的消费才会真正地调动起来，而这就需要开发商大幅降低产品的价格。然而，2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目，如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能出现大面积低价抛售的现象，加重市场悲观预期，市场仍会处于相持阶段，整体的交易量自然也难迅速回升。 张家口市场现状： 张家口地区供给量由去年年初的三十多个猛增的今年近七十个，供给量大幅增加，市场竞争加剧。 张家口地区虽属三线城市，但仍然受全国房地产市场的影响，在全国市场未能大幅转好的时间里，张家口地区市场很难脱离全国市场情况，交易量大幅下降。 跟据我们其他楼盘销售情况来看，从09年2月份本地市场有明显好转，成交量有小幅上升趋势，一部分有刚性需求的购房者在经过了半年的观望后均开始出手，但一部分购房者的观望情绪依旧严重。 盛和苑 天秀花园 清河湾 伊梅园 紫玉山庄 府街庭院 时代广场 瑞麟轩 前屯新天