《物业管理知识讲座》PPT课件.ppt

1、物业管理企业没有罚款权。因为罚款是一种行政处罚行为，而行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施，而物业管理企业只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，无权实施包括罚款权在内的任何行政处罚行为。 2、物业管理公司可以收取装修押金。应按照购房人在买房时与开发商双方的约定为准，即按《房屋使用、管理维修公约》中的规定执行。收取装修押金之后，物业管理公司如果发现在装修过程中出现损坏物业、设备设施，对他人造成生命、健康、财产方面的损失时，可以从这笔押金中支付。这可以说是一个较好的监督、控制、补救的办法。 3、预防和解决此类事情发生的办法：第一，物业管理公司要摆正自己的心态和位置，要把自己当作提供服务者而不是管理者，理顺关系，提高服务质量；第二，一些装修人员违反了合理的装修规定和有关协议，物业管理公司可以制止，如果损坏了房屋结构或其他设备设施，物业管理公司可以要求他们支付违约金或赔偿金或通过法律途径向当事人进行索赔。 案例五 业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？ 【案情】小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。 问题：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？ 　　 案例六 /program/djkf/05/index.shtml（物业公司撤离之后） 业 主 业主的含义 物业的所有权人 物业管理中业主分为三个层次：业主、业主大会或业主代表大会、业主委员会 案例一 非业主不能参加业主代表大会吗？ 【案情】某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太存有异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母。该业主认为，自己的岳母退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳母代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。 请问，不是业主就不能参加业主代表大会吗？ 案例二 个别业主有要求，可以召开业主大会吗？ 【案情】某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵，以致对物业管理公司不满，于是就向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。对于业主张某的这一做法，新上任的业主委员会主任感到为难。 请问，个别业主有要求，就可以召开业主大会吗？ 案例五 开发商能否进入业主委员会？ 【案情】某大厦在进行业主委员会的筹备工作时，出现了分歧，分歧的要点在于开发商能否进入业主委员会。 一部分业主的意见：开发商应该进入。该大厦共计39000平方米，目前开发商手里边还有近7000平方米未售出，数量较大，这部分产权单位的代表不进入，就难以管理好大厦。 另一部分业主的意见：虽然开发商手里边还有近7000平方米未售出，但房子一售完，开发商就要离开，不能承担业主委员会的委员。 请问： 开发商能否进入业主委员会？ 1、开发商已经把自己开发的物业全部售出，这种情况 下，开发商已经完成了角色的转变，即从大业主到小 业主，再到非业主的转变，作为非业主的第三方，开 发商自然不能成为业主委员会的成员； 2、开发商如果出售了一部分房屋之后剩余的部分不再 出售，而是留作自己产权，将来进入租赁市场。在这 种情况下，开发商就是产权人代表，根据相关规定， 开发商就可以进入业主委员会； 案例六 业主委员会是否可以解聘物业管理企业？ 【案情】李老师担任他所在小区业主委员会主任后，按规定在第一季度末对物业管理公司的帐户进行了审查，发现财务状况混乱，当即提出问题。但在第三季度再进行审查时，不仅原有问题没有很好解决，在根据广大业主要求重点检查公共设施设备维修开支情况时，发现物业管理公司并未按物业管理协议做到每月畅通下水道一次，清洁水箱一次。业主委员会对此非常气愤，决定行使权利解聘物业管理公司。 请问，在什么情况下业主委员会可以解聘物业管理公司？ 业主委员会要在与物业管理公司签订的 《物业管理委托合同》中明确写明物业管理公司违反合同的行为条款。当物业 管理公司出现合同中规定的违约行为时， 业主委员会就可以按照委托合同的约定解聘物业管理公司。 案例七 业委会具诉讼主体资格　维修基金管理依法运 【案情简介】：２０００年５月某物业管理公司与某房地产开发公司办理了各项交接手续，进驻某住宅小区进行物业管理。２０００年１１月小区业主委员会成立。２００１年２月业主委员会向物业管理公司提出交接住宅小区物业管理维修基金的请求，要求