中胜·建湖县中南侧地块策略思考.ppt

* 2009.12.24 我们已经拥有支点 ——中胜·建湖县中南侧地块策略思考 报告框架 一、认知地块 二、了解克胜 三、项目核心价值梳理 四、三四线城市操盘经验 五、项目初步定位建议 也许您已经很了解地块 但我们还是要重申，了解地块的重要性！ 建湖高级中学 建湖双语实验小学 建湖职教中心 本案 摆在我们面前的是一块位于建湖县城城西的优质地块。 学校：江苏省建湖高级中学、建湖双语实验小学、建湖县新蕾幼儿园 项目地块位建湖县城西，于丰收路南宇航路西交汇处，周边配套设施齐全，本项目地块由于周边名校云集，已形成成熟的小区。 商业：周边配套有餐饮、娱乐、休闲、学生用品及生活日用品等一系列配套齐全的生活设施 医院：距建湖县中医院仅5分钟车 菜市场：菜场距离本案仅5分钟 银行：农业银行、工商银行、信用联社、邮局配套齐全 交通：距建湖正建设中的长途客运汽车站仅5分钟车程，目前公交车还有待开发 建湖中医院 建湖人民医院 本案 目前建湖县政府规划往城市西南方向发展，而本案属城中、城西、城南三片区交汇的区域。 本案地理位置较好，属城区统一规划范围内。 本案周边以居住商贸的综合城区，汇集居住、文教、休闲娱乐为一体。现有学校、医院、公共建筑设施及服务设施。 永林花苑 西城映象 泽园理想城2期 水韵庭园印象 欧堡利亚尊园 永华公寓 宇航文苑 世纪鑫城 85% 60% 60% 80% -- 60% 一期售完 二期80% 销售状况 90㎡—136㎡ 90㎡—110㎡ 82㎡—120㎡ 142 ㎡—181㎡ 81㎡—125㎡ 96㎡—120㎡ 91㎡—122.5㎡ 主力户型 2380 2428 3560 4100 未定 3600 3500 3050-3300 销售价格 多层、小高层 多层 多层、高层 高层 多层、高层 高层 多层 多层、小高层 建筑形态 1、建湖目前在售项目以多层为主，小高层、高层产品也已出现； 2、建湖目前城中房价大多在3500元/平米左右，城西的房价在2500元/平米左右； 3、建湖目前在售项目的主力户型主要以较为实用的户型为主； 4、受到今年全国地产市场热销的影响，建湖目前房地产销售火热，在售项目销售情况均较好。 本案 普通购房者在购房时考虑的因素： 地理位置、周边配套及价格 本项目由于处于政府规划县城西南发展方向，因此市民在购房时都会考虑这些地方，一旦价格适中便考虑购买。 在建湖发现一个奇怪楼市价格，无论是多层还小高层，顶楼的价格往往与一楼的价格是不相上下，经了解后由于当地人不太喜欢顶楼，顶楼销售情况不理想，故顶楼的价格始终未如其他大城市的顶楼价格那么高； 建湖县作为盐城的县城，当地人比较热衷于休闲娱乐了解后发现一般人每月的休闲娱乐费用都在1000元以上； 经调查问卷调研发现70%的购房者希望购买三房以上的户型，而面积在96-120㎡之间，总价格在35-45万之间。 什么才是我们真正撬动市场的支点？——说什么？ 项目的土地属性：位于热点板块。 位于城市中心边缘地带 周边生活配套设施齐全，名校汇集 城市西南发展方向 市场以多层为主，配以小高层、高层，销售价格在3500元/平米左右 城中稀缺资源，7万平米的优质项目。 报告框架 一、认知地块 二、了解克胜 三、项目核心价值梳理 四、三四线城市操盘经验 五、项目初步定位建议 高新农药、生化医药 国际贸易、房地产、金融投资、农资连锁、文化传播 核心 延伸 目前中胜置业在泗阳成功开发中胜翡翠城项目，占地88.7亩，总建筑面积10万平米，采用欧式建筑风格。 未来三年内开发两个项目： 1、本项目，开发用地50亩，由3幢9层、16层的高层（目前规划方案还未定）； 2、另一个项目开发用地250亩，业态组成由五星级酒店、小高层、别墅组成。 我们直接说产品，将项目的优势罗列出来，就可以打动消费者了吗？ 如何让他们从潜意识中相信我们？——怎么说？ 克胜，一个具有知名品牌的企业。 但作为新进入房地产的企业品牌，市场目前仍对其缺乏认识。 这种对品牌认知的缺乏，直接导致市场对其产品打造能力的认知缺乏。 而在目前的市场状况下，消费者对于品牌的保值增值能力的信心基础，正是产品打造力。 如万科、中海这类知名企业，在还没有看到项目的装修样板房之前，已经有人愿意花超出毛坯价格的4000元/平米的单价去购买其产品。 因此，打造中胜品牌变得尤为重要！ 报告框架 一、认知地块 二、了解克胜 三、项目核心价值梳理 四、三四线城市操盘经验 五、项目初步定位建议 优势很多。 再次证明，本项目是一个均好性强的项目。 我们有很多的机会点。 但是， 平均地说=什么都没说 什么才是本项目的核心价值？ 地段 学校 生活配套设施 开发商品牌 我们先来看看核