2009佛山金海广场项目市场策划推广及租赁策略方案.doc

金海广场项目 市场策划推广及租赁策略 广州高力国际物业服务有限公司 二零零九年十月 目录 1 佛山市写字楼、零售商业市场宏观分析 3 1.1 佛山市写字楼现时市场总体概况 3 1.1.1 佛山市写字楼未来供应量（2009-2012年） 4 1.2 佛山市商业市场总体概况 14 1.2.1 商业组团概况 14 1.2.2 竞争对手分析 15 1.3 『金海广场』项目分析 20 1.4 写字楼项目SWOT分析 21 1.5 SWOT分析小结 23 2 项目推广策略 24 2.1 目标市场 24 2.2 推广策略 28 3 租赁策略 31 3.1 租赁分区策略 31 3.2 主力承租户策略 32 3.3 分间单元策略 32 3.4 分间单元租金策略 33 3.5 『金海广场』写字楼项目初步租金定价 33 3.6 裙楼租赁策略 33 3.8 灵活的租赁机制 40 3.9 建议交付条件 41 3.10 租赁来访程序 41 3.11 与其他代理中介的合作 43 1 佛山市写字楼、零售商业市场宏观分析 1.1 佛山市写字楼现时市场总体概况 佛山市写字楼主要集中于：祖庙商务区与季华路商务区两大区域。 其中祖庙商务区由于受其发展空间及发展周期的影响，该区内的写字楼物业主要由早期建成的中低档写字楼和烂尾楼改造项目组成。而季华商务区则随着季华中心区规划推进，周边配套完善，新写字楼项目落成，区域将发展成为禅城中心商务区，近年来新建的相对较高档次的写字楼物业主要都分布在该区内，使该区的商务办公氛围日渐成熟。 另外，从祖庙商务区与季华路商务区未来的发展及定位上看，旅游、文化、商业产业将会是祖庙片区的发展重点，而商务、金融办公及商业则是季华路商务区的发展重点，这使两大片区的发展形成鲜明的差异。 表：已建成/已交付写字楼概况一览表 行政 区域 典型物业 租金水平(元/平方米月) 均价 区域特点 祖庙商务区 百花广场 20元～30元 25元 传统核心商业区域，商业氛围及片区发展、配套成熟； 已成熟区域，发展空间受限，周边市政规划配套相对落后； 东华里片区的改造将使祖庙片区迎来新的发展机遇，但其受金融危机影响进展缓慢。 环球国际 35元～50元 46元 华辉大厦 40元～45元 （含管理费15元） 27.5元 季华路商务区 创业大厦 38元～45元 42元 新旧城区分界线，核心区位明显； 是广州、南海、顺德进出禅城的主要出入口之一； 新兴发展区域，周边市政规划配套较为先进完善； 发展空间较大，是投资发展的热点区域。 经华大厦 40元～45元 43元 （资料来源：高力国际研究顾问部） 从以上对比分析可以看出，季华路商务片区在政府对该片区的发展推动与支持下，凭着其自身的规划优势、配套优势，结合新写字楼项目陆续落成以及祖庙东华里片区的改造建设，将使季华商务片区成为未来禅城中心商务区的地位。 1.1.1 佛山市写字楼未来供应量（2009-2012年） 预计2009至2012年底3年内，佛山市中心区将落成供应的写字楼面积约为29万平方米。且未来供应量将主要集中于季华路商务区，其中除目前已动工的卓远国际、九鼎国际商业中心外，未来还将有恒福国际商业中心、宏昌大厦、星辉大厦、文华大厦、星光大厦等项目。 表：佛山市写字楼预计未来供应量(2009-2012年) 项目名称 写字楼面积（平方米） 预计落成时间 卓远国际 40,000 2010 宏昌大厦 26,000 2010 星辉大厦 16,500 2010 文华大厦 10,000 2010 星光大厦 20,000 2010 中宏大厦 35,000 2010 恒福国际商业中心 40,000 2012 九鼎国际城 110,000 2011 金海广场 36,000 2010 合计 约33万平方米 （资料来源：高力国际研究顾问部） 综上所述，1.1.2 竞争对手分析 现有竞争对手 大厦名称 环球国际 东建大厦 华辉大厦 创业大厦 经华大厦 卓远国际 区域 祖庙片区 祖庙片区 祖庙片区 季华路 季华路 季华路 发展商 佛山恒安置业有限公司 佛山市东建集团 佛山华辉置业有限公司 ―― 佛山市国资委 佛山市宏城房地产开发有限公司 建成年份 2008年 1996年 2007年 1997年 1999年 2010年 标准层面积 （平方米) 1700 1200 1500 1370 700 1300 实用率 约70％ 65％ 70％ 65％ 70％ 70％ 层高（米） 3.4 3.5 3.7 3.8 3.4 3.8 净高（米） 2.4 2.5 2.4 2.6 2.4 2.7 业权 卖散 单一 单一 单一 卖散 卖散 管理