2016年度精品--00 上海业主大会及业委会成立的基本流程.doc

上海业主大会及业委会成立的基本流程一、? 1、到区房地产管理部门填写申请成立业主大会和业委会的申请表； 2、联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区街道办事处和社区居委会指导大楼成立业主大会（7-10天） 3、前期物业管理公司阻挠业主大会成立时，社区内一定比例的业主可以提请罢免居委会主任； 4、在物业所在地的街道办事处和房地产管理部门的指导监督下，组建业主大会筹备组，成立后向全体小区业主以书面形式公开宣布，并在居委会备案；（30日内） 5、筹备组的工作内容： （1）、推选：首先产生筹备组组长1名； （2）、公告：在物业管理区域内公告相关的规范性文件，如《物业管理条例》、《业主大会规程》（建住房[2003]131号）和《上海市物业管理条例的规定》等相关规范性文件； （3）、告知：确定业主大会召开的时间、地点、形式和内容，并告知本大楼全体业主； （4）、确定：确定业主委员会候选人产生办法、名单以及参选业主的资料； （5）、拟订：拟订《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）； （6）、确认：确认业主的身份，确定业主在业主大会会议上的投票权； （7）、发放：将所有参选业主委员会的业主资料、选票书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。? 6、《业主大会议事规则》文本： 7、签订业主公约 8、业主的身份及权利义务：业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人。业主应亲自出席业主大会并投票，或者委托他人出席和投票，否则视为弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，必须加盖公章。 9、业主投票权的确定，下列事项由业主共同决定： 其中 “专有部分的面积”按房产证建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。 二、 业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式，会议表决采用投票、举手形式。 1、业主大会必须有已住业主中持有1/2以上投票权的业主出席才能举行；物业管理区域内因业主人数较多，可以以栋、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会； 2、业主大会及筹备会均应邀请物业公司的代表参加，特别是首次会议有政府权威部门代表在场时，要请物业公司代表表态，然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认，甚至获得物业公司的协议； 3、业委会委员不一定是筹备组成员三、业主委员会的成立程序： 1、选举：筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的投票和反馈意见，如果投票超过业主所持表决权二分之一以上，反馈意见中的赞成意见多于二分之一，业主大会成立并可开始工作。如果通过投票中《业主大会议事规则》和《业主公约》超过业主所持投票权三分之二以上赞成，则《业主大会议事规则》和《业主公约》通过，选出的业主委员会可在30日内向区小区办备案； 2、成立：三日内业委会召开第一次会议，选举业委会主任、副主任，作为业委会会议的召集人，并可以展开工作； 3、组成人员及任期：业委会组成人数一般为5-9人的单数；任期一般为 3-5年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，又业委会会议通过后，提交业主大会确认； 4、备案：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地区国土房管局备案。备案时，须提交《业主委员会备案单》及下列材料： 1、《业主大会议事规则》； 2、《业主公约》； 3、业主大会决议（附业主及投票权数清册）； 业委会成立条件及程序：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投