中小户型面积专题.ppt

“深圳新规范”VS“偷面积”—法式阳台 “新规范”对“进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算建筑面积”的法式阳台，采取了积极引导。 “进深不大于0.6米的不封闭阳台”这类小进深阳台，深圳市场上俗称“法式阳台”。这种 阳台，在“鼎太风华”1期出现过，在中海系列产品如“中海．阳光棕榈园”、“中海．怡 美山庄”也有应用。不过当时这种法式阳台和普通阳台一样，需要计算一半建筑面积。 作为赠送面积的法式阳台 评述：法式阳台或许不能代替户型中的景观阳台。但其在原设有窗户的地方设置法式阳 台，既可以增加室内与自然的交流空间，也可以养花以美化环境，具有一定的积极效应。 “深圳新规范”VS“偷面积”—凸窗 “新规范”规定“窗台高度大于等于0.4米时，为普通凸窗”，“当凸窗高度小于2.20米或凸窗进深不大于0.6米时，凸窗部分不计算建筑面积，否则凸窗部分计算全部建筑面积。” （1）可赠送面积的凸窗 1、普通凸窗的进深小于0.60米。 2、用外墙替代了窗户的凸窗，仍然可以作 为“赠送面积”。 （2）不可赠送面积的凸窗 普通凸窗的进深如果大于0.60米，将不被允许。 “深圳新规范”VS“偷面积”—落地凸窗 “新规范”规定： 窗台高度小于0.4米时，为落地凸窗”。“当落地凸窗高度等于或大于 2.2米时，无论其进深如何，凸窗部分均计算全部建筑面积。”而“窗体上（下）方凹入部 分的外侧以各种类型建筑材料封闭的窗（图9）均不视为凸窗，此时，窗体部分与套内其它 部分一样计算层高，当层高大于等于2.2米时，应计算全部建筑面积。 1）可赠送面积的落地凸窗高度小于2.2米，则无论进深多大，都作为赠送面积。 这对小户型住宅户型十分必要，高度小于2.2米落地凸窗，将大大地增加了小户型局促的室 内空间，实际上其增加的“地毯面积”，空间感和实用性比普通凸窗实惠多了。 2）不可赠送面积的落地凸窗 “新规范”对市场中出现的各类变相、曲解的落地凸窗（俗称“伪凸窗”）加以限制。如 “城市主场”式的假梁式凸窗，佳兆业系列的“桂芳园”、“可园”式的“可拆卸的凸窗”，都被禁止作为“赠送面积”。同理，对于如“桂芳园”、“可园”的落地衣柜，由于 其外墙齐平，应该视为此类变相的落地凸窗不可再作“赠送面积”。 “深圳新规范”VS“偷面积”—入户花园 “新规范”对入户花园的定义为： 住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。 评述：如果入户花园按阳台标准即其进深不得超过 2.5米的有关规定，将使入户花园的设计空间受到较大制约。另外，由于阳台只对进深作出限制，层高则仍有利用的空间。 “深圳新规范”VS“偷面积”—夹层 对于“一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁等形成的局部高度不足够2.20米的 部分，不计算建筑面积”的规定，“新规范”未提出异议。 因此，今后在深圳市场上，仍然可以采用不计算建筑面积的低于2.2米的夹层平面。 “深圳新规范”VS“偷面积”—室内挑高 由于国际对建筑中的单层面积高度极限没有作出明确规定，因此，“新规范”也没有对住宅户内的层高作出限定。 因此，“新规范”对深圳市场中出现的室内挑高仍视作默许，即仍可利用挑高室内空间，加板隔成两层空间。 挑高层 深圳新规范技术限制一览 无新规定 室内挑高 夹层高度不能超过2.2米 夹层 进深不能超过2.5米 入户花园 假梁式或可拆卸式凸窗不再赠送面积 落地凸窗 要求高度小于2.2米或进深不大于0.6米时 凸窗 进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算面积 法式阳台 凹入深度最大不超过3米，开敞宽度受限 内阳台 面积不超过12平米或进深不超过2.5米 凹露台 面积不超过12平米或进深不超过2.5米 有柱露台 不计算建筑面积 无柱露台 新规范限制性要求 方法 需要指出的是，深圳是全国范围内对建筑”偷面积“行为限制措施最严格的城市，一些在深圳已经被限制的方法仍然可以在内地城市继续使用。 “深圳新规范”VS“偷面积”—评述 通过如上分析，可以看出，“新规范”只是对深圳房地产市场中影响最大的几种“过度赠送面积”现象（空中庭院、超大露台、超大凸窗、别墅半地下室等）进行了规范，但并没有将户型赠送完全限制住，在户型“赠送面积”的设计方面，还是保留出了大有可为的余地。 尤其对小户型住宅的各种“赠送面积”手法，基本上予以了保留。这也使我们认识到，“新规程”在促进行业规范的同时，也促进了 深圳地产人对户型创新的积极性。 “偷面积”市场背景 中小户型的定义 偷面积限制政策导读 “偷 面积”的方法综述 市场结论 报告架构 市场结论之一：“偷面积”方式常规化 从深圳新规范来看，政府对于那些赠送过大面积，导致商品住宅的销售价格大幅上升的“偷面积”方式持否定态