中山远洋城业市场调研报告.ppt

4.3 项目接受度测试 商圈调研：最需要的业态、档次 近六成受访者表示自己的需求是59.4%；选择中档的仅占到36.3%。 受到市场和消费者对档次理解的偏差等因素影响，项目初期选择中档和中高档按比例结合的档次较为合适，同时，为后期市场成熟后向中高档或高档调整留足空间。 受访者最需求的前三个业态分别是：百货公司、超市、美食广场/快餐；家庭类业态，如家电数码、家居/家饰用品、儿童乐园等也较受到需求；娱乐类业态，如美容/SPA等受到需求较弱，具体原因有待深度挖掘。 5、项目定位 5.1 项目发展思路 5.2 项目整体定位 5.3 项目业态定位 1 City Center 城市购物中心 6 Power Center 功能中心 2 Super Regional Shopping Center 超级区域购物中心 7 Lifestyle Center 时尚生活中心 3 Regional Shopping Center 区域购物中心 8 Meal--Entertainment center 美食娱乐中心 4 Residential Shopping Mall 邻里购物中心 9 Specialty Mall 专业市场购物中心 5 Retail Park 购物公园 购物中心在中国将向两个方向发展： 以购物为核心的、越来越强调价值/价格的功能性类型。 越来越强调选择多样性，以自我实现为核心的潮流领导者，含购物及娱乐两种导向。 根据欧美购物中心的发展特征，同时结合中国购物中心目前发展状况，将购物中心按照自身物业特征的四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分为9种大类型： 5.1 项目发展思路 5.1 项目发展思路 类型 城市 中心 超级 区域 中心 区域 中心 邻里 中心 购物 公园 功能 中心 时尚生活 中心 美食娱乐中心 专业 中心 地址 城市中心 区域 城乡结合 处、郊区 新区 地区中心 居民区 附近 郊区 郊区 富人聚 集区 适应性广 适应性广 交通 城市主干 道旁 城市主干 道/高速 路出口 区域中心 主干道 社区主 干道 城市主干 道/高速 路出口 城市主干 道/高速 路出口 区域/社区 交通干道 城市/区域 主干道 适应性广 面积 超过10万平方米 超过20万 平方米 超过10万 平方米 0.5-4万平 方米 超过20万 平方米 4-10万平 方米 1.5-5万平 方米或更 大 1-6万平 方米 市区0.4-2 万平方米 郊区5-8万 商圈 辐射整个城市 辐射周边区域或邻近城镇 辐射整个区域 辐射周边居住区 可辐射到周边城市 可辐射整个城市或周边几个区域 辐射周边居住区或办公区 辐射整个区域 辐射周边区域或邻近城镇 介于项目的区位及周边配套，建议项目发展路线如下所示： （初期）美食娱乐中心（中期）时尚生活中心（后期）功能中心 5.2 项目整体定位 中山首个都市生活体验式美食娱乐中心 集多功能于一体的功能最全、最具体验性的综合性现代时尚功能中心 主力店+特色餐饮娱乐+健康教育+贴身便利 特色餐饮娱乐—丰富商业业态，扩大项目辐射圈，增强市场渗透率，吸引多层次客群； 健康教育—为区域不断发展所带来年轻消费家庭提供优质的生活健康和育儿教育交流场所，增加消费者于商家的体验互动； 贴身便利—为周边高质量居民、商务客等提供便利的贴身服务，与项目其他商业形成互动，提升项目及区域整体的可持续经营发展； 1）含百货/超市的业态面积比 2）含百货/超市的业态面积比 项目业态面积比 项目地处新区商务中心，目前，客流量有限，项目初期易加大餐饮、娱乐、配套的比例；同时预留一定的空间为项目后期零售业态升级换代做准备： 5.3 项目业态定位 楼层初期业态剖面图 楼层 业态 使用面积 比例 负1层 零售 2,000 45% 餐饮 2,455 55% 1/F 零售 11,093 71% 餐饮 3,000 19% 娱乐 0 0% 配套 1,500 10% 2/F 零售 7,500 53% 餐饮 4,000 28% 娱乐 2,000 14% 配套 734 5% 3/F 零售 9,500 68% 餐饮 3,000 21% 娱乐 1,513 11% 配套 0 0% 4/F 零售 3,013 22% 餐饮 4,000 29% 娱乐 5,500 39% 配套 1,500 11% 餐饮 零售 娱乐 配套 大型餐饮 电玩城、电影院等 家电、 儿童零售 KTV 家居卖场、百货/超市 大型餐饮 SPA 大型餐饮 百货/超市等 休闲 餐饮 百货等 特色 零售 特色餐饮 4F 3F 2F 1F -1F 楼层