优派克思201年昆山淀山湖镇地块产品定位报告.ppt

结束语 本案位于昆山淀山湖镇，临近昆山知名自然资源淀山湖，是整个长三角经济旅游名城中心位置，拥有良好的地理位置。区位本身靠近上海，且具备便捷的海、陆、空交通条件；未来虹桥交通枢纽的建成，更是很大程度上提升了淀山湖镇板块的整体价值。区域当前已形成多项国际化的高档配套设施，使镇内项目得到很好的服务保证。 根据区域当前属性特征及周边项目研究，区内相当数量客源由上海市导入；目前整个上海市中产阶级的市场需求度旺盛，且该类人群具备一定的经济实力基础，崇尚“5+2”生活方式，向往工作之余另一番休闲自由轻松的居住氛围。通过比较上海市内当前仍保持高位的房价，以及地块本身的基础条件，将本项目打造大面积段别墅类产品来满足此类客户的休闲“5+2”需求是发挥其内外部条件优势和把握市场机会点的最佳策略。 在产品定位细节上，通过比较洋房、叠加、联排、双拼多类产品线所产生的相关项目利润，考虑到为开发商的盈利达到最大化，最终将本案定位为容积率为1的【叠加+联排】组合式产品，其中北面叠加总建面20000㎡，初步定价：11000元/㎡；东北向叠加31828㎡，定价12000元/㎡；其余具有景观及位置优势部分设置联排，总量48172㎡，初步价格定位16000元/㎡。 THE END 项目定位—客源机会点价格论证 当前价格水平下，同总价位购买上海外郊环公寓产品在本案可选择产品升级的别墅产品；相比周边区域的别墅产品，本项目在价格上可具有明显优势。 VS 项目所在区域 联排总价：200-400万/套 独栋总价：350-600万/套 总价相同或相近情况下 选择本案，可达到产品升级效果 公寓 别墅 公寓类产品 外环内总价350万以上 产品线相同且均满足改善性需求 居住舒适度基本相近的情况下 本案在价格上占有明显优势 别墅类产品 联排总价600万以上 独栋产品普遍保持千万以上 从数据显示，09年随着宏观大势的回暖，上海市商品住宅的需求逐步加强，重新由买方市场转向卖方市场； 从别墅类产品的累积供求比可以看出，从09年初起供大于求现象明显改善，至2010年一季度末，该类产品的市场累积供求比下降至1.11，而08年末该数值最高曾达到1.78。 整个上海市别墅产品成交近期明显增强，市场仍存在一定的产品需求度，可对当前形势持乐观态度。 项目定位—客源所在市场需求度论证 上海市近年商品住宅价量走势分析图 上海市近年别墅产品价量走势分析图 项目定位—主力客户属性分析 客户预估之4W 【 Who 】 他们是谁？ 【 Where 】 他们身在何处？ 【 What 】 他们购买的目标是？ 【 Why 】 为什么会选择这里？ 总之， 本项目的客层至少是一群高级白领阶层 即使不是富豪 也一定是社会中高层力量 年龄层无须太大，我们可绝对不是退休物业 他们也许是银行中高层，与客户见面的机会多过于家人，早就答应过他们，带他们去享受悠闲生活 他们也许是市场总监，习惯了凡事亲力亲为，如果不是在飞机上，就是在去机场的路上。。。。。。 他们也许是知名的画家或設計師，城市的纷繁复杂开始慢慢侵蚀他们奋进的心。。。。。。 其实，他们的内心是一匹野马， 极度向往抛开一切世俗烦扰的生活。。。。。。 项目定位—主力客户属性分析 他们是谁 【 Who 】 他们身在何处 【 Where 】 项目定位—主力客户属性分析 白天:他们活跃在国际大都市上海的各个地方 也许是在松江新城某地的股东会议上，主持战局 也许是在青浦新开的工厂或品牌店剪彩 也许陪客户或老板在佘山、汤臣打Golf 又也许在陆家嘴金融区的集团并购会上欲擒故纵，收放自如或是参加慈善拍卖会 或许他们刚好在考虑 选择送给老婆的結婚礼物—---淀山湖畔的别墅。。。。。。 当他们想放松的时候，他們开始考虑一种全新的“5+2”生活方式，将休闲享受融入自己每周的日常行程中 白天做梦，天高海阔是最起码的。。。。。。 项目定位—主力客户属性分析 他们购买的目标是 【 What 】 建筑形态非常有特色，环境要让自己非常喜欢（要么有湖，要么是海）非常有taste 安全性和自我性是第一要旨 可随时在自家院落里下棋 可以随时在家门口打场高尔夫 可以随时在自家大阳台上spa 可以随地而坐，來一场家庭BBQ聚会。。。。。。 可以真正体会到和工作日不一样的生活方式，摆脱压力和烦恼，与大自然来一个亲密接触，让身心有100%的释放，做到“5”与“2”的完全分离。 项目定位—主力客户属性分析 为什么会选择这里 【 Why 】 至少他们还没有达到绝离城市的境界和退休的年龄，只能做短暂的停留、喘口气, 继续回到欲海中游泳，他们总渴望过一段不被打扰的日子，更或许此事无关低调，只与个人享乐和隐私有关 而本项目能作的: 就是替这些尊贵的住户和宾客抵挡所有的麻烦和骚扰!