优派克思2011年01月20日苏州相城华元路澄星路地块营企划报告.ppt

相城华元路澄星路地块营销企划报告 项目地处工业区，与行政中心住宅区仅一路之隔 工业区 项目规划 项目规划 相城区赠送面积提高产品附加值已经成为主流，本项目户型设计以N+1户型为主，以赠送面积作为项目核心卖点已无法在市场上成为核心竞争力，需要提高其他方面的附加价值，提高项目的竞争力。 项目所处环境制约项目档次 项目所处工业区环境，造成的空气污染、噪音污染严重制约了项目档次的提升，同时因为本项目初期规划做紧凑型产品，使得项目客层面狭窄，无法拓宽客层，不利于项目整体形象的提升。 恒达品牌形象要求 恒达城建集团作为苏州本土品牌实力开发商。恒达中环百汇广场商业项目在相城区的热销，奠定了其品牌在相城区的影响力，也使本项目必须成为恒达城建品牌形象在相城得以巩固和提升的关键。 中环百汇广场 本项目 恒达的解决方法 UPCS认为恒达集团也意识到这个问题，并且给出了自己的解决方式。那就是在景观和建筑特点以及小区配套上做了精心设计来提升项目档次。 Upcs认为，从产品角度还不足以实现销售预期，需要从概念上提升项目，从运营、销售角度更深层次的发掘产品内涵，提升产品档次。 UPCS的解决方法 在精心研究产品后，UPCS建议从以下几个方面来提升项目档次： 1.建筑排布的重新设置，尽最大能力规避东侧风筒的空气污染； 2.景观设计的重新排布，使尽可能多的建筑拥有较好的观景视角，提升产品价值； 3.恒达中环百汇广场的的营销成功，创造了市场口碑。UPCS深思后认为，本项目应该采用抛砖引玉的策略，以商业的招商、宣传大势淡化工厂区的劣势，给客户以住宅是配合商业而作的印象，从而带动整个项目的销售。 4.在区域的升值潜力下，以及我司的包装技巧，营销策略、操盘水平的综合作用下，提高价格，提升项目档次，实现利益最大化。 Upcs营销核心战略 UPCS认为： 综合各种因素，本项目产品核心营销战略为 商业的精确定位+运营成功可在住宅现有规划和定位基础上，弱化项目区位劣势， 提升住宅整体档次， 对住宅产生拉抬效应，进而达成项目的高价热销。 商业业态及社区主题建议 鉴于以上综合分析，upcs对项目进行了深思： 项目所处的工业区环境，劣势明显，同时人气较弱，因此不适宜做高档百货、主题餐饮等业态，而距离大润发1.3公里的距离，使得项目不可能做大型超市卖场。 因此，UPCS建议： 本项目需要商住联动，以商业良好的业态规划带动住宅的销售，且应以商业业态规划先行，带动并营造良好的社区氛围，增强客户的信心。 商业业态以健康、休闲为主，整个小区定义为健康休闲运动。 注：由于健康层面的商业业态较少，为了日后招商和运营的成功，UPCS建议将与健康有关的休闲概念也引入到项目商业，给开发公司业态定位留有余地。 商业业态定位 二---三层 商业业态定位 商业产品定位——定位依据 商业客户定位 北苏州，首席健康休闲广场 住宅客户定位——客户收入阶层分析 住宅产品定位——定位依据 住宅产品定位 项目整体形象定位 形象定位： 做生活的冠军 Slogan： 运动就在家门口 楼王建议：户型优化 建议采取“楼王”的销售策略，提升产品形象，丰富产品面，拓宽客层，支撑项目售价。 面积段：150-200平米，一梯两户复式。 合景峰会欧式风格 高层三段是新古典风格，三个色块，横向线条加强，底部局部大理石强化品质，整体效果较好； 小高层简欧风格，仅顶部横向线条加强，显得头重脚轻，并不理想； 总体看品质感不强，属于中档水平。 金辉融侨城ARTDECO风格 建筑采用ARTDECO风格，外观品质感属于中高等档次，有少量强化横向线条处理； 高调打造ARTDECO风格会所及样板段景观，营造强烈欧洲生活氛围来拉伸产品。 水韵花都现代风格 建筑采用现代风格，颜色没有分块，外观普通。 没有横向线条强化处理，建筑显得呆板，没有品质。 水漾花城现代风格 建筑采用现代风格，颜色分块，没有横向线条，外观一般，品质感不强。 橡树湾法式风情建筑 建筑采用法式建筑风格，皇家花园规划，强调竖向和横向线条装饰，品质感极高，外观目前居相城之首。 注重打造售楼处法式外观，色彩运用和屋顶的造型。 相城品质楼盘，以现代和简欧为主，差异化不大； 强化欧洲文化和生活氛围的楼盘市场普遍看好； 轻视横向线条给高层建筑带来的外观加分； 不注重色块运用，建筑立体感不强； 品质感：纯欧式建筑≥简欧建筑≥现代风格； 外立面取胜提高产品档次有很多的机会。 方案一：简欧风格建筑 保持简欧风格，进行立面优化； 加强横向线条表现力度，区别同区产品； 注重色彩，运用大色块，提高立体表现力。 方案二：欧洲传统建筑 地中海风格或新古典主义风格，品质感和建筑档次高； 建筑注重坡顶、线条和色块运用； 强化