伟业顾问2011年2月北京十五条新细则解读.ppt

PART2. 后市研判 （3）三四线城市是方向（京郊周边）是机会，保障房将大量成交，支撑北京成交量 三四线城市未受限制，市场较为灵活； 北京周边三四线城的低密度产品，不受限制将是新的投资热点； 保证房将会大量上市，弥补北京的市场成交量（数据支持） PART3. 应对之策 对策1. 平价快销 价格涨幅较大将给政府制造麻烦，不利于项目运作；未来市场预期不乐观的前提下，快销保障资金安全 对策3. 研发舒适宜居户型（商品房）和小户型（保障房） 符合二元市场结构的产品供应模式 对策2. 联合拿地 联合拿地，降低开发风险 对策4. 进军三四线城市，并建立快速开发模式（拿地到销售10个月为宜） 对策5. 进军保障房市场 对策6. 进军商业市场 公司战略层面 PART3. 应对之策 对策1. 调整销售节奏，确保获值 受政策影响相对小的产品提前上市 商业、车位提前上市 对策3. 缓解客户资金压力 采用灵活的付款方式 现场灵活折扣，促进成交 对策2. 对于再改及高端品类，最大程度解决客户购买权限 与机构合作，解决客户社保问题 话术引导，引导客户寻找替身或公司购房 销售案场层面 PART4. 市场跟踪 北京新政前后日成交量对比 北京市商品房日均成交量“国八条”前为843套/天，“京十五条”后为88套/天 PART4. 市场跟踪 新政前后项目竞品电访量 项目 首城国际 华翰国际 山水文园 金茂府 圣世一品 日均电访 来电 来访 来电 来访 来电 来访 来电 来访 来电 来访 新政前 25 10 15 4 5 3 10 9 8 5 新政后 10 5 13 3 3 2 9 7 6 3 变化率 -60% -50% -13% -25% -40% -33% -10% -22% -25% -40% 项目 红玺台 绿城诚园 远洋万和城 禧瑞都 日均电访 来电 来访 来电 来访 来电 来访 来电 来访 新政前 10 5 6 5 10 8 5 2 新政后 5 4 5 5 8 6 3 1 变化率 -50% -20% -17% 0% -20% -25% -40% -50% 本次限购政策，几乎所有再改客户及高端客户都受限购影响。城市中心区再改和TOP产品，客户到访量均不同程度下降 PART4. 市场跟踪 新政前后项目竞品电访量 项目 永定河孔雀城 潮白河孔雀城 大运河孔雀城 日均电访 来电 来访 来电 来访 来电 来访 新政前 109 53 76 32 85 34 新政后 169 203 96 151 85 91 变化率 55% 283% 26% 371% 0% 167% 北京周边区域客户上门量迎来了短期疾速增长。京十五条后，北京及周边的政策缺口导致了周边楼盘的短期市场追捧。 PART4. 市场跟踪 新政后不同产品的客户反应 高端再改品类：主要体现在对限购的反应上。客户产生对“补交5年社保”及“找替身”的意愿。 首置品类：由于购买资格宝贵，首置客户对居住舒适度要求提升，对居室面积需求将适度放大。外地客户门槛提高，资金压力提高。 首改品类：面对一次购房资格可能发生激进购买行为，对住宅品质要求提高。 大北京区域：由于政策存在异地的落差，此类客户对新政反应一般。 THANKS 偉 業 顧 問 ?2011 B.A.Conulting. * * 2011-2 伟业市场研究中心北京十五条新政细则解读 目录 CONTENTS PART1. 政策解读 PART2. 后市研判 PART3. 应对之策 PART4. 市场跟踪 PART1. 政策解读 背景1：目前通胀压力未减，本次出台防止热钱流入 PART1. 政策解读 背景2：政府对目前房价并不满意，要使房价回到合理水平 年度 月度比较 涨幅 全年比较（元/平米） 同比涨幅 2008 12月与1月相比 -0.98% 12836 11.91% 2009 12月与1月相比 74.58% 14226 10.83% 2010 12月与1月相比 9.01% 19827 39.37% PART1. 政策解读 北京一手住宅成交量变化（套） 年度 月度比较 涨幅 全年比较（套） 同比涨幅 2008 12月与1月相比 3.18% 70362 -47.66% 2009 12月与1月相比 156.40% 154277 119.26% 2010 12月与1月相比 48.85% 87477 -43.30% 北京一手住宅成交量变化（万平米） 年度 月度比较 涨幅 全年比较（万平米） 同比涨幅 2008 12月与1月相比 1.81% 843.20 -51.66% 2009 12月与1月相比 190.67% 1832.96 117.29% 2010 12月与1月相比 46.15% 1045.34 -42.97% 背景2：政府对目