伟业顾问201年武汉现代森林小镇四期营销推广报告.ppt

二室二厅一卫 80m2 可变户型 情景阳台可变 儿童房或休息室 实用，无室内交通过道 户型解析 价格策略——价格定位 价格影响因素 权重 本案 万科红郡 锦绣龙城 加州香山美墅 地段 12% 100 90 100 90 配套 12% 100 110 110 80 交通 8% 100 100 110 90 教育 8% 100 100 90 90 物业管理 8% 100 110 100 100 环境 8% 100 110 90 100 户型 10% 100 110 100 100 区域规划 6% 100 100 90 90 楼盘规模 7% 100 110 100 100 风格/立面 7% 100 100 90 90 广告 6% 100 110 90 80 发展商品牌 8% 100 110 90 90 综合分数 100% 100 104.7 98.4 91.5 住宅(与周边竞品对比) 本项目四期销售均价 7338 元/㎡ 比较因素 计算公式 万科红郡 锦绣龙城 加州香山美墅 市场均价 P1 8300 6200 6800 区域因数修正 S1=100÷可比案例得分 95.5% 101.6% 109.2% 比准价格 P =P1×S/100 7927 6299 7426 权重 / 50% 30% 20% 评估单价（取整） 7338 价格策略——价格定位 溢价因素： 区域价值提升因素；2% 企划推广因素；1% 市场竞争溢价；1% 伟业营销溢价；2% 综合考虑以上等溢价因素，我司根据常规溢价方式，要市场价格上给予6%溢价。 6% 市场价格：7382元/㎡ 项目住宅价格： 7338元/㎡ ×(1+0.05) = 7778元/㎡ 一 二 溢价 根据截至2011年4月市场情况，目前溢价价格为7778元/㎡. 为我们四期销售和剩余房源带来保障， 我们采取什么样的推广方式来吸引客户？ 推广策略 服务营销为主线，配合强势的媒体推广 渠道推广：重用核心媒体 线上：配合重要节点的宣传推广，及软文炒作，建立知名度美誉度 户外广告发布 报纸、网站、高端刊物、分众传媒及节点炒作 线下把握，各个突破: 活动策略 贯穿项目始终的样板房亲身体验 产品发布会 其他重要节点的营销活动 短信 DM直投 推广策略 营销推广思路 项目2011年度营销将分为五个阶段 营造酝酿期 认购引爆期 开盘强销期 加推期 深度盘整期 5月 6月 7 —10月 11月 12月 通过现场客户接访和公共活动，通过口口 相传的方式，向市场传递项目信息 第一阶段通过全方位的媒体运用，第二阶段充分运用第一阶段积累的客户量，利用客户聚集和现场热度，启动认筹，并根据认筹期的长短给予优惠，为开盘迅速积累客户量。 二标段先期入市，采用合理价位入市的方式，以优质户型中小户型保证利润，开盘当天必须热销，当天力争完成80%以上的推盘量，一周内完成90%推盘量。并在一个月内，迅速启动换签，加速回款。 根据第一次开盘的效果，在三个月内一标段入市，新品加推，在维持价格稳定的前提下，微幅上调销售价格，在稳定的销售速度基础上，保证现金流的正常流入 。 利用年底两个月重点去化前期未销售户型，以客户运营活动为载体，在媒体上保持新闻报道量，缩减广告投放量，深耕已成交客户，同时采用针对性的优惠方案，完成难点户型的销售。整体销售价格保持稳定上涨。 内容 建筑面积（㎡） 套数（套） 均价（元/㎡） 总价（亿元） 三期尾房 16597 133 7778 1.29 四期二标 30389 404 7778 2.36 四期一标 30801 372 7778 2.39 住宅小计 77787 909 7778 6.04 底商 4430 55 20000 0.886 车位 —— 120 8万（一个） 0.096 总量合计 —— —— —— 7.02 项目可售分解 我们认筹阶段的工作目标及方向 由指标的分解，我们明确实现目标的套数上限是273套，按7月中开盘倒推，我们营销工作的准备期就3个月： 解筹率 需要积累客户数量 每月积累客户组数 现象评价及工作方向选择 30% 909 303 3个月左右的时间积累，在目前现实的条件下，具有难度 40% 683 228 50% 546 182 相对比较正常稳妥的考虑，作为我们认筹阶段的量化工作目标 60% 455 152 70% 390 130 客户积累太少，高解筹率实现要求很高，此方向存在风险 80% 341 114 阶段 推货开始时间 楼号