伟业顾问2010年11月天津华城营销报告.ppt

运营者的创新 销售中心 湖岸生活馆 示范区 样板间 服务 创想生活馆 【水生态设计】：空间水生态设计 【原生态空间】：塑造内部空间感及灵动性； 突出原生态概念，打造生态湖岸生活长廊，强化度假感 第三篇：营运一脉 PART three 精装庭院：地面铺装，绿植装饰； 开敞空间最大化利用与体现，彰显私享感； 销售中心 湖岸生活馆 示范区 样板间 服务 创想生活馆 运营者的创新 打造优品质，塑造休闲生活新体验 强调社区的空间尺度，强化精工概念； 第三篇：营运一脉 PART three 利用坡地、水系、石子路以及景观小品等人工打造的微景观细节，营造别墅社区的惬意与自然； 运营者的创新 销售中心 湖岸生活馆 示范区 样板间 服务 创想生活馆 打造优品质，塑造休闲生活新体验 第三篇：营运一脉 PART three 运营者的创新 示范区内部的情景小品及标识感沿用，营造别墅社区特有的舒适感与品质感，形成环境与小品间的有效互动； 销售中心 湖岸生活馆 示范区 样板间 服务 创想生活馆 打造优品质，塑造休闲生活新体验 第三篇：营运一脉 PART three 运营者的创新 强调“优雅与风度”，塑造别墅生活样板 销售中心 湖岸生活馆 示范区 样板间 服务 创想生活馆 第三篇：营运一脉 PART three 运营者的创新 销售中心 湖岸生活馆 示范区 样板间 服务 创想生活馆 英式管家 ＝ 传统顶级私人服务 酒店式服务 ＝ 高效现代服务 英式管家 酒店式 服务 + ＝ 专属制 服务 物业服务建议： 华侨城提供全方位优质服务； 打造“安全”、“精细化”、“创新性”等多元服务体系； 品牌物业服务前置，实现客户感受的尊享性与高贵感 第三篇：营运一脉 PART three 运营者的创新 东丽湖的天海风＼＼网球场＼篮球场 社会山的休闲套票 做一套除现场体验之外的与度假相关的互动体验系统 温泉养生（休闲） 放生池（生态） CS真人比赛 垂钓比赛（互动） 放生池 温泉养生 放生池 环湖自行车赛 河滩音乐节 形成客户间的有序的互动及体验，达成社区内的互动体验； 第三篇：营运一脉 PART three OCT艺术中心访问月 结合多功能厅开幕典礼赠送艺术品 OCT当代艺术中心结合十一月多功能厅开幕，举办华侨城26周年足迹历程深度品牌展，移植华侨城深圳、上海的25周年展。 第三篇：营运一脉 PART three “艺术访问季” 策略推导SWOT 营运策略 执行策略 推售策略 华侨城项目推广费用分配 投放渠道 投放比例 活动 18% 报广 15% 网络 20% 短信、DM 8% 杂志 5% 户外 25% 渠道拓展 7% 其他 2% 备注： 推广费用按销售额的1.0%-2.0%计算，考虑到2011年华侨城品牌的推广，故以销售额的1.5%的基准提取。 此费用不包括售楼处、样板间、物业、设计、工程、广告公司月费以及代理费用 根据伟业在津操作项目的经验，对本地媒体及推广的把握，为项目制定够更为合理、准确的媒介整合方案 第三篇：营运一脉 PART three 推广费用预算 项目2011年推广费用：9.01亿元×1.5%=1350万元 策略推导SWOT 营运策略 执行策略 推售策略 2010年12月1日 确定外展并开始局部装修 2011.1 外展中心亮相同时开始蓄客 首次开盘 推盘线 2011.9 第二次开盘 开发线 外展中心亮相 2011.1 2011.4 售楼处正式开放 2011.5 首次开盘 第二次开盘 2011.9 产品说明会同时开始售卡 2011.3 2011.5 2011.7 2011.9 样板间重新亮相，同时配合客户升级 售卡 项目人员到岗 销售线 2010.11底 2010.12-2011.1 完成答客问基本框架（销售说辞） 现场管理 体系搭建 人员培训结束；销售人员工服到位 产品内部培训 管理文档完备；现场物业礼仪到位 各岗就位，走场演练 2011.4 首次装户 示范区、样板间亮相 2011.9.10 售楼处配合客户升级 2011.4 项目首期营销执行策略 2011年度营销节点总控 第三篇：营运一脉 PART three 2011年销售目标 实现首开区售罄 2011年实现销售额9.01亿元 2011年实现销售均价约12000元/㎡ 第三篇：营运一脉 PART three 策略推导SWOT 营运策略 执行策略 推售策略 类别 产品 面积区间 套数 套数占比% 总面积 面积占比% 类别墅 双拼 300 10 2% 3000 4% 联排 220 40 7% 8800 12% 叠拼 175-200 64 12% 12000 16% 普住 洋房 95-150 442 79% 51320 68% 双拼产品属稀缺产品，以惜售为原则，树立项目的价值标杆； 联排、